履行不能（りこうふのう）と危険負担（きけんふたん）

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履行不能（りこうふのう）と危険負担（きけんふたん）

少しばかり、昨日の記事ともからみますが、大事なところなので、より詳しく。履行不能とは、売った物の全部は売主の物だったのですが、売主の責任で買主に渡せなくなってしまった場合を言います。売主の責任が必要です。

例えば、売主Aが買主Bに建物を売ったのですが、引渡期限前に、その建物が売主Aの失火で焼失してしまったような場合です。このようなトラブルを履行不能と言います。

注意点として、6月2日に焼失した建物を、それと知らずに、6月10日に売ってしまったように、売った物が契約締結時より前に消滅していた場合は、履行不能の問題にはなりません。こういう場合は原始的不能（げんしてきふのう）の問題です。原始的不能の場合は、そもそも売買契約は無効になります。

原始的不能とは、契約締結の時より前に契約の目的となっているものが、無くなってしまっている場合を指します。契約締結時に地球上に無い物を売買したわけですから。不可能つまり無効です。原始から、つまり元から不可能なわけです

また、その原始的不能の原因を誰が作ったかは、問いません。雷や放火のように売主の責任が無い場合は当たり前として、売主に責任がある場合は不法行為責任は負いますが（損害賠償の対象になる）、実際に契約時に建物が無い以上、原始的不能に変わりはありません。無効になります。

無効というのはどういうことでしょうか。「効力」が「無い」の略語です。つまり契約が成立しなかったのと同じで、売主・買主とも何らの権利・義務は生じません。

履行不能の場合、つまり、契約後の不能の場合は、その契約は依然として有効です。無効になることはありません。何故なら原始的不能とは違い、売買契約時にこの地球上にある物を売買したわけですから、有効な取引です。

ここらあたりのお話はいつの時点のお話なのか、誰に責任があるのかにより結論が異なります。いつの場面のお話なのかに注意をしましょう。

過去問

A所有の家屋につき、Aを売主、Bを買主とする売買契約が成立した。家屋の所有権移転登記後、引渡し前に、その家屋がAの失火によって焼失した場合、その契約は失効する。（1-9-3）

ヒント　燃えたのが、売買契約の前か後なのかに注意が必要です。契約成立後で売主Ａに責任あり。ということは、履行不能のお話しです。つまり、契約は有効！

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買主保護のメニュー

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さて、少しだけ前回の復習から。売主が土地や建物を渡して、買主が代金を支払い何の争いもなく、双方が満足すれば万々歳ですが、世知辛い世の中です。なかなかそう旨くはいきません。騙されて契約をしてしまった場合や何か問題があった場合に、民法ではどのような救いの手を用意しているのでしょうか。

その時の状況に応じて、以下3つの救いの手を用意しています。

1.売主の担保責任　ここは前回お話致しました。これは、売主はキチンとしたものを引き渡す責任があるということでした。

今回から、次の2つを見ていきます。まず、注意点として、前回までの売主の担保責任は、「引き渡した不動産」に何か問題があった場合のお話しでした。

次の2つは「引き渡す前」のお話です。家や土地を引き渡す前に何かしら問題があったということですね。

どの時点の問題なのかに注意をしながら、頭を整理して見ていって下さい。

2.債務不履行（さいむふりこう）

3.危険負担（きけんふたん）

それでは、今回からは2番の債務不履行を見て行きましょう。

さて、まず2番の債務不履行とは、

1.買った家が売主の責任で買主に渡せなくなってしまった。

2.買った家が売主の責任で買主に渡すのが遅れてしまった。

以上2通りの場合を想定しています。両方とも、売主の責任で引き渡すのに、問題があったということです。

何となく、売主に責任があるわけですから、責任をどこに持っていけばいいのか想像できますかね？

ちなみに1.を履行不能、2.を履行遅滞と言います。それでは、明日から履行不能から行きましょう。


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たまには行政書士試験。

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今回はいつもと少し内容が違いますが、たまに、色々なブログを覗いてますが、行政書士受験関連の「負け組からの脱出！！」さんのブログで面白い企画をされていました。

行政書士関連の問題を出して、各自のブログにTBして解いてみようというわけです。そんなヒマがあったらコツコツと勉強せえ！と思いつつ、うそです。管理人まさ様の着想は凄い。TBが凄くなるので、SEO的にも凄いのですね。失礼ながら、マーケティングのセンスが凄いです。また、資格試験は孤独なもの、たまには行政書士受験生の方々が参加しても面白いかと。

というか、受験生ではないのですが、今回は私も参加させて下さい(・・;)

今回の問題

《Blog de クイズ》行政書士法令編 No.4

　基礎法学

　�@.民事訴訟法は公法か私法か？

　�A.商法は公法か私法か？

　�B.独占禁止法は何法でしょう？(ヒント：漢字2文字)←訂正：漢字3文字です。○○法となります(T_T)

という問題ですね。考え方を書いていきます。

公法とは公（おおやけ）との取り決めごとです。簡単に言うと、お上との決め事。代表　憲法

私法は私どもの決まりごと。簡単に言えば下々の者同士仲良くやれということ。代表　民法


そう考えると答えは出るでしょう。

1.民事訴訟法　公権力との訴訟関係が決めているわけですから、公法です。

2.商法は商（あきない）の法律。つまりあきんど同士かあきんどとお客さんの規制だから私法です。

行政書士受験者の方宛てに書いておくと、現在、その区別を明確にしている唯一の法律が行政事件訴訟法です。

なぜって、4条に、「この法律において「当事者訴訟」とは、当事者間の法律関係を確認し又は形成する処分又は裁決に関する訴訟で法令の規定によりその法律関係の当事者の一方を被告とするもの及び公法上の法律関係に関する訴訟をいう。」と書いて、公法上の訴訟は同法によるとはっきり書いているからです。でも、実務上は公法か私法かはどうでもいい話ですが。


�B.独占禁止法は何法でしょう？(ヒント：漢字2文字)←訂正：漢字3文字です。○○法となります(T_T)

もう一丁、独占禁止法・・漢字3文字ですか？「独禁法」でしょう。いや冗談。出題がやや難しいのですが、「景表法」でしょうか？

景表法というのは、たとえば、雑誌にあなたもこのネックレスをつけるだけで、モテモテと表示がされていることがありますが、実際にモテモテにならなければ、うそだということになります。

不当表示をするなということですね。何？本当だ？じゃあ買った！直ぐ買った！やったモテモテだ。

要するに、法律的にお話を致しますと、事業者間での公正な競争を確保し、一般消費者の利益を確保するために制定された法律が、景表法です。また、景表法は、商品そのものではなく不当に豪華な景品をつけることによって消費者に物を買わせようとする手段の規制も定めています。あまり自信がない。管理者まさ@様あってますかね？

というわけで、今回は宅建とは違いますが、両方に共通する法律的な物の考え方、と言う観点で書いてみました。法律は考え方の基本が解れば難しくないよというお話でした。

が、夕方に訂正↓

「社会法」だそうです。間違っているじゃない。景表法の一種と書いた私は。

ちなみに、資本主義の世の中で不自由や不平等がおきるので、弱者を救済・保護することを目的に作られた、通常の私法を変形させたものが社会法です。

社会法の主な例としては、経済法の独占禁止法や、特に労働法（労働組合法、労働基準法、労働関係調査法など）、また、入居者保護の面を強くした、借地借家法などがあるそうです。

まぁ、私のようなヘタレな弱者を守るために、社会的に守ろうとする法律のことです。や〜い、や〜い。間違った(ーー;)




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家のキズはいつまでに修理出来るか

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先日のキズがあった時に請求出来る買主の権利を、瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）と言います。キズがあったら売主は保証しろといっているわけですね。

ちなみに、この瑕疵担保の請求権は瑕疵があることを「知ったときから1年」です。いつまでも放っておくと、売る前からの瑕疵なのか、売ってからの瑕疵なのかわからなくなるからです。

ただし、善意の買主は、新築住宅の主要部分の隠れた瑕疵については、住宅品確法という（住宅の品質確保の促進等に関する法律）平成11年に出来た新しい法律によっても守られます。

ただし、新築のみという点と主要部分のみのキズ（つまり柱や土台など大事なところ）のみという点が、ポイントですが。買主に引渡されてから10年間は認める形にした法律です。売主や施工をした工務店は知った時からでは無く、引渡しから10年は責任を負いなさいということですね。

まぁ仕方がない。プロだから、10年で傾く家を建ててはいけません。それだけ欠陥住宅が問題になったのです。


過去問

Aが、BからB所有の土地付中古建物を買い受けて引渡しを受けたが、Aが、この欠陥の存在を知らないまま契約を締結した場合、契約締結から1年以内に担保責任の追及を行わなければ、AはBに対して担保責任を追及することができなくなる。（15-10-3）

答え　×　知ったときからです。ほうっておいたらイカンザキ。


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家を買ったらシロアリが

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買った家に大きい傷があったらどうしましょう。

法律上の用語では、キズのことを瑕疵（カシ）があったと言います。例えば家を買ったら土台をシロアリさんに食べられている場合です。また、近い将来、そこに道路が通ってしまう場合など、物理的に使用不能になる場合も含みます。

その時にどうするかというお話しです。何？クラシアンに頼む？法律上で考ましょうという話しですって。彼氏に何とかしてもらう。いいね。仲良くて。うちが悪いみたいじゃない。

話しを戻しましょう。この場合は

善意、つまりキズがあるのを、知らなかった買主は、契約解除と損害賠償を請求出来ます。
悪意、つまり知っていた買主は、何も請求出来ません。

知らなかったのですから、契約を解除して、損害があったら損害賠償です。知っていたのに、何か請求出来るでしょうか？勿論出来ません。

よくテレビで欠陥住宅の特集を組んでますね。実際に買ったらシロアリが出たなんて・・。頼むよ一つ。

あ、でも注意点ですが、キズが軽微なものは解除出来ません。修理で直る次元の場合は修理になります。だって、住むのに問題ないのだもの。


過去問

Aは、B所有の建物を購入した。建物に隠れた瑕疵があった場合、Aは、Bに損害賠償を請求することができるが、契約を解除することはできない。（59-6-1）

答え　×　少し意地の悪い問題です。問題文から善意か悪意かわかりません。悪意だったらどうするの？ということを聞きたいわけですね。


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担保責任、買主の保護には？

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さて、先日は他人の物を売っても有効だとお話し致しました。でも、移転してもらえなければ話しが違うとなりますよね。

この場合に、買主が請求できる権利は、次の2つになります。

善意の買主は、契約解除と損害賠償を請求出来ます。
悪意の買主は、契約解除だけを請求出来ます。

今後も出てくる重要な言葉に「善意」と「悪意」があります。

善意と言うのは良い人という意味では無く、その事実を知らなかった人ということです。つまり、この場合は他人の物であることを知らなかったということですね。

逆に悪意の買主とは、悪い人という意味ではなく、他人の物であることを知っていたということです。

つまり、他人のものであるのを知らなかった買主はかわいそうだから、保護する必要が強いのです。契約を解除した後に損害の賠償も出来ます。知っていた場合は解除のみねということです。

悪意でも、解除出来るのはおかしい気もしますね。でも、解除出来ないといつまでも契約に縛られますし、また、何にしてもワクワク・ドキドキと期待して待っていたわけですから、解除の権利のみは与えました。でも、損害賠償は出来ませんよ。それは、当たり前。知っていたのだから仕方が無い。


過去問

土地について、Aを売主、Bを買主とする売買契約が成立した。その土地の所有者がCであって、AがBにその土地の所有権を移転できない場合、Bは、その土地の所有者がCであることを知っていたとしても、売買契約を解除することができる。　（57-10-1）

○　何となく知っていると、何も請求出来ない気がします。つまり、悪意でも請求出来るというのは、例外ですね。ということは、問われやすいということですよ。


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家を取られたら

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住みだしてから、借金の形に家をとられた場合はどうなるのでしょうか？

抵当権という権利を耳にされたことが、あると思います。これは、銀行などからお金を借りた時に、ローンが返せなかったら、家を売ってお金にしますという契約をして、銀行は家に抵当権という権利を設定します。この権利が行使されて、家を取られてしまった場面でのお話です。

当然、抵当権がついていても、売るのは自由です。マンションなどを買い換えて売却代金をローン残金の返済に充てたりしますよね。

状況で考えますと先日の他人の物だったという場合に似てますね。あちらは元々他人の物で、こちらは、後で売主がパンクして、借金の方に取られてしまったわけです。つまり、後で他人の物になってしまったわけですね。

この場合は善意、つまり、抵当権があるのを知らなかった買主は、契約解除と損害賠償を請求できます。

しかし、実は悪意、つまり抵当権があるのを知っていても、同じく契約解除と損害賠償を請求できるという点が重要です。

何故でしょう。何も知らなかったのに家を取られるのは可愛そうだけど、知っていたのなら、家を取られても仕方がないような。自己責任と矛盾しますね。

答えは取引の安全を阻害するからです。抵当権が付いていても、売っていかなければ、経済は回りません。実際に土地やマンションなどを購入してみると解りますが、キャッシュで買わない限り、銀行など金融機関の抵当権がほぼ必ずついております。つまり、ローンが残っている状態ですね。

売主は売却したお金で借金の全部若しくは一部を返済するわけですから、抵当権がついているのが当たり前なのです。また、それは、登記簿という登記所にそなえてある書類を見れば、直ぐにわかります。

これは、売買時には必ずチェックをするものです。買主は必ず悪意になるわけですね。つまり、実際には、この辺りは、勉強と実務のかね合わせが必要なところです。そのため、ここは善意だろうが悪意だろうが、買主を差別はしていません。

それでは、過去問。

過去問


Aは、B所有の建物を購入した。建物に抵当権が設定されていた場合、Aが善意であるときに限り、契約を解除することができる。(59-6-2)


×　この場合は善意・悪意とも請求出来る権利に差がありません。例外的なところなので、問われやすい部分ですね。


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他人の土地を売りたい

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さて、今回は昨日の売主の担保責任から、「人の土地を売ろうとした場合」です。

もう少し詳しく書くと、人の土地を売ろうとしたけど、全部が他人の物で、その他人が売るのを拒否したため、移転出来なかった場面です。要するに他人のものを売ろうとしたが、駄目だったという場面です。

まず、前提条件として他人の物を売るということができるのでしょうか。この時の他人というのは、親・兄弟なども含めて、持ち主以外の全てという意味です。

民法上では、他人に売る意思があろうがなかろうが、他人の物を売ること自体は自由です。他人の物を売る契約は有効なのです。だって、映画（現実？）を見ていても、代議士の悪い人が、「よっしゃ、よっしゃ。わしが口を聞いて、売ってやる。」と約束？しているじゃないですか。あれは他人の物を売ってやるという。約束をしているわけですよね。

でも、持ち主が売らなければ移転できないのは当然ですから、他人の物を売ろうとした売主が、買主に対して責任を負うわけです。政治家が負っているかどうかは知りませんが。

ポイント

他人の土地の売買をすることは自由・フリー・OK！


過去問

土地の売買契約に関し、その土地が第三者の所有であって、当該第三者に譲渡の意思がないときは、当該土地の売買契約は無効となる。(1-4-1)


×　他人の物の売買は有効です。


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売主の責任

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ブログの名称を変えました。宅建資格試験の合格を目指している方に少しでもアドバイスできればと思いまして、宅建試験中心に、時折他の話題などを取り上げていきますね。

さて、先日世の中は契約＝約束で成り立っているとお話を致しましたが、ちなみに売買契約においては、売主はキチンとしたものを買主に引き渡す義務があります。

といっても話しは簡単。要は変なものを売られたら怒るでしょう。例えばビデオを買ったら壊れていたら取り替えてくれとなりますよね。そういった時にどうするかというお話しです。

何？彼氏に買ってもらった指輪が安物で取り替えたい・・。それは知らん。彼氏と相談して下さい。

ちなみに、キチンとしたものを引き渡す責任のことを「売主の担保責任」と言います。その名のとおり、売主は担保＝保証しろということですね。

じゃあ、この彼氏に買ってもらったヴィトンが偽物だった場合も担保されますか？知らんて、だから。今は宅建の話しです。世の中に2つしかない、「土地と家という不動産」のお話しですね。

それでは、以上のように売主に担保責任が生じた場合は、買主はどうすることが出来るでしょうか。抗議する？いやいや埒があきません。民法上は、

1. 契約の解除
2. 代金減額
3. 損害賠償

の3つのメニューをご用意致しました。ということは、どの場面で3つのどれを選択するかですね。パスタにはワイン、生ガキには日本酒？のようなものです。

つまり、売主に問題があるとは言っても、どういった場面や状況なのかによって、上記3つのうち何が請求出来るかが問われるわけです。売主の担保責任が生じ場面と、上記3つの請求権の組み合わせが担保責任のテーマです。

それでは、代表的なものを見ていきましょう。明日からね・・・。


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相続時清算課税制度ラスト

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昨日の続きです。実は平成15年1月1日から平成17年12月31日、つまり今年末までは、住宅購入や増改築のための資金贈与を親から受ける場合には、通常の相続時清算課税制度での非課税枠2.500万円にさらに1.000万円が上積みされて非課税枠が3.500万円までになります。

つまり、通常は2.500万円までですが、家を買う場合は3.500万円までが、取りあえずは無税！（親が亡くなったときに、精算になります。詳しくは昨日までに目を通してね）

これいいんじゃないですか。首都圏のマンションは3.500万円くらいですし。

注意点は一度相続時精算課税制度を選択すると、相続が起こるまで、つまり親御さんが亡くなるまでは、そのままその制度が適用になりますので、通常の贈与がいいかどうかなど、金額面など検討が必要です。

また、翌年の2月1日〜3月15日までに、税務署に届出が必要になります。今の季節ですね。


さて、この後は宅建試験に特化して、気がついた時に他の話題も提供して行きます。明日は一日お休みをして、その後このブログも名称を変えようかと。10月に試験ですから大体半年ですね。ソロソロ勉強の開始ですよ。

ブログでポイントをお届けしていきます。本気で合格したい方は、メルマガもどうぞ。4月から発行です。最初の1ヶ月は無料ですから、どしどし登録してやって下さい。よろしくお願い致します。


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日本経済を回すため

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週末は宅建講座のつもりでしたが、キリが悪いので、今日明日は続きで相続時清算課税制度です。

実は相続時精算課税制度というのは、親と子の関係ごとに使えます。つまり、昨日は5.000万円で計算を致しました。

5.000万円-2.500万円*20％＝500万円　の税金でしたね。しかし、2.500万円まで無税だと言っているのだから、子供が一人として、お父さん→子　お母さん→子　を2.500万円ずつ2回繰り返せば、ほら5.000万円までは無税じゃないですか！

というのは、少しうそで、親御さんが死んだときに、相続税として計算はされます。でも、先日お話したように、相続税は5.000万円に相続人*1.000万円の金額までは無税になりますので、限りなく税金は抑えられます。でも、全部使ってしまって、将来、相続時に払えない人が出てきて、問題になるような。その辺はいつもの日本のパターンで法律を変えるでしょう。

結論：相続時精算課税制度とは、要は遺産の先渡しのこと、亡くなったときに精算します。また、分割してもかまいません。500万円ずつ10年とか。2.500万円を超えたら、一律20％課税です。うらわざは父・母などに分ける事。

まぁ、要はズバリ申しますと、高齢者世代がお金を持って離さないと、日本経済が活性化しないので、財産の移転を容易にして、高齢者から現役世代に財産を移転させる狙いではあります。

でも、制度としてはいいかと思いますよ。例えば子供が事業を始めるときの援助なども、この形で出来ますので。でも、家を買う場合はもう少しいい話があったりする。

続きます。


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相続時清算課税制度の税金

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昨日の続きです。要は、相続時精算課税制度とは、贈与税は非常に税金が高いけど、相続税は税金が安いため、65歳以上の親御さんからの、20歳以上の子供への贈与を対象にして、贈与を受けた金額から2.500万円を控除し、上回る部分については、一律20％の贈与税を支払い、その後相続のときに、相続税と贈与性を清算するというものです。

先日、贈与税の計算を致しました。5.000万円の贈与だとすると、

贈与税君
5.000万円*50％（税率）-　225万円（負けて上げる金額）　＝2.275万円！何と半分が税金だ！というお話でした。

相続時精算課税制度を使った場合は
5.000万円-2.500万円*20％＝500万円の税金ですみます。

どぅでしょうか。私はなかなかいい制度だと思っておりますよ。でも、実はもう一丁いいことが。それはね・・・。

続きます。


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相続税は無税？

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さて、昨日贈与税と相続税の金額の違いをお話致しましたが、実は相続税には基礎控除があるので、5.000万円に相続人*1.000万円の金額までは無税なのです。つまり、お父さんが無くなって、奥さんと子供が一人残った場合は7.000万円までは無税！

ちなみに、昨日の例で5.000万円で計算しましたが、これは実際は無税！贈与は税金が2.275万円！私の年収の10倍くらい違うわけですな。

それでは、あまりに金額が違うだろうということで、今までは生前に贈与をして、そのお金住宅の一部にあてるのはためらわれてしまっておりました。相続したときに、遺産で考えようかというわけです。

でも、それではある程度の年になるまで家を買わないなぁ。それでは景気が上がらん。どうしよう。そうだ！生前に相続税と組み合わせて、うまくやりなさいby小泉 という指示が出たかどうかはわたしは知りませんが、知恵を絞ったわけです。

そこで、贈与税と相続税を組み合わせた、相続時精算課税制度というものが出来ました。金額は2.500万円までが対象です。

続きますよ。


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最後に相続時精算課税制度

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住宅促進制度の最後に、平成15年度の改正により、贈与税と相続税を一体とする相続時精算課税制度にいきましょう。

一体？ゲッターロボじゃないんだから、意味がよくわからないですね。簡単にお話すると、贈与税は相続税に比べて非常に税金額が高いので、贈与時に一定の贈与税を納めておいて、相続になったたきに、相続税計算で清算する制度です。

贈与というのは、贈る、与えるつまりあげる物です。この制度は贈与のうち、65歳以上の親から20歳以上の子供への贈与が対象になります。

まだ、よくわからないですよね。金額で見ましょう。これが一番よくわかります。

5.000万円の現金があるとします。親御さんと子供が一人。

第1コーナー贈与税君
5.000万円*50％（税率）-　225万円（税金を負けて上げる金額）　＝2.275万円！何と半分が税金だ！

第2コーナー相続税君
5.000万円*20％（税率）-　200万円　＝800万円　何と税金が3倍近く違うじゃないですか・・・。と思いつつ実はもっと違うのです。

続きますよ。


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もう一丁家を買う時に得する話

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昨日に続いて、住宅を買うときの税制のお話しです。

例えば自己資金などにプラスして、親御さんから援助を受けられるなら贈与の特例というのもあります。

贈与とは名のとおり、例えば、親御さんから子供に贈り与えるものですが、当然ながら、お金余ってるの？と見られるので、税金が高い！

例えば贈与の課税額が550万円の場合
（400万円-110万円基礎控除）×20%（税率）25万円（控除額）＝68.0万円が税金です。

そこで登場するのが、住宅資金等贈与の特例です。

実は「住宅取得のための資金」に限り、父母または祖父母から援助してもらった場合には、550万円までなら贈与税が無税となるのです。上の68.0万円が得になります。ちなみに、もし金額が1500万円でも、税金は95万円のみ。

注意点は父母または祖父母からのみです。早い話が、相続の一部前渡しです。おとうちゃん。持っていけないのだから、子供に渡しなさい。景気が回るから。by 竹中　という制度ですね。

残念ながら、これは平成17年末までの適用となります。つまり、今年いっぱいだ。あせるぜ・・・。買うか！買えん。


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