無権代理(むけんだいり)
代理が成立するには、代理権が必要です。つまり、代理人が権限外（代理権の範囲外）の契約をしても、原則として代理は成立致しません。このような代理権以上の行為をしたことを、無権代理と言います。それでは、代理人が勝手に権利の無いことをした場合はどうなるのでしょうか。
無権代理の場合は、原則として代理が成立致しません。つまり、無権代理人が行った契約は、原則として無効になります。
それは、そうですよね。不動産屋さんに賃貸の依頼をしていたのに、勝手に家を売られてしまったら、困ってしまいますよね。そのため、無効になります。
また、次の場合も無権代理と同じ無効になります。
双方代理が行われた場合です。双方代理とは、代理人が本人と相手方の双方の代理人を兼ねることです。
本人A → 代理人B＝代理人B ← 相手方C
両方を代理したばあいは、必ずどちらか利益のために動きますよね。例えば、報酬が多い方などに付きます。つまり、どちらかに偏ります。ですから、両方の代理は禁止にしました。
ただし、本人と相手方の両方が双方代理に同意していれば、双方代理は禁止されず、無権代理として無効にはなりません。双方が了解しているわけですから。この典型が、不動産屋さんです。不動産屋さんの仲介業務なのです。
過去問
ＡがＢから代理権を与えられて、契約を締結し、又は締結しようとする場合にＡがＢからＢ所有建物の賃貸の代理権を与えられている場合、Ａは、Ｂ及び賃借人Ｄの同意があれば、Ｄの代理人にもなることができる。(3-3-4)
ヒント そもそも双方代理は有効なのでしょうか？その例外は？
○
2005年04月30日
2005年04月28日
宅建試験まで残り半年弱
本日、第4回目の宅建試験メルマガを配信しました。
以前にも少し書いたことがありますが、宅建試験の勉強時間はどれくらいでしょうか。勿論、人によりまったく違いますが、大体250時間から300時間くらいは必要だと言われてます。
ということは、今から後6ヶ月とすると、180日＝1日平均1.5時間くらいは勉強時間を確保して下さい。週末に長い時間勉強すると、いい感覚をつかめるのですが、平日に繰り返し勉強しないと直ぐに忘れてしまいます。
結局のところ、勉強は習慣付けですね。通勤時間や、昼休み、朝少し早く起きてなど、リズムをつけて毎日少しづつでも良いから、時間を取りましょう。
それをやるのが、簡単ではない？おっしゃるとおり。でも、私のブログなども更新時間を見て下さい。ほとんど朝6時前後です。つまりそれくらいの時間に起きて、原稿を書いたりしているわけです。
何でテキストを出している方が朝早くて、受験生が寝ているのですか。起きましょうよ(^^ゞいや、冗談ですよ。伝える方が、より時間が掛かるのは当たり前です。
いかに理解して、それを解り易く伝えるかという2段階が必要ですから。何とかうまく伝えられないかと日々考えています。はげるかな、私・・・。
でも、デートをしても、飲みに入っていてもいいから、朝少し早く起きたり、昼休みや通勤時間などに、少しでも問題を解いたり、テキストを読む習慣をつけましょうね。来年も同じことを繰り返して、時間を無駄にするよりも、少しくらい大変でも今年合格して下さい。
以前にも少し書いたことがありますが、宅建試験の勉強時間はどれくらいでしょうか。勿論、人によりまったく違いますが、大体250時間から300時間くらいは必要だと言われてます。
ということは、今から後6ヶ月とすると、180日＝1日平均1.5時間くらいは勉強時間を確保して下さい。週末に長い時間勉強すると、いい感覚をつかめるのですが、平日に繰り返し勉強しないと直ぐに忘れてしまいます。
結局のところ、勉強は習慣付けですね。通勤時間や、昼休み、朝少し早く起きてなど、リズムをつけて毎日少しづつでも良いから、時間を取りましょう。
それをやるのが、簡単ではない？おっしゃるとおり。でも、私のブログなども更新時間を見て下さい。ほとんど朝6時前後です。つまりそれくらいの時間に起きて、原稿を書いたりしているわけです。
何でテキストを出している方が朝早くて、受験生が寝ているのですか。起きましょうよ(^^ゞいや、冗談ですよ。伝える方が、より時間が掛かるのは当たり前です。
いかに理解して、それを解り易く伝えるかという2段階が必要ですから。何とかうまく伝えられないかと日々考えています。はげるかな、私・・・。
でも、デートをしても、飲みに入っていてもいいから、朝少し早く起きたり、昼休みや通勤時間などに、少しでも問題を解いたり、テキストを読む習慣をつけましょうね。来年も同じことを繰り返して、時間を無駄にするよりも、少しくらい大変でも今年合格して下さい。
2005年04月27日
代理権がなくなるとき
代理権の消滅
さて、せっかくの代理人の権限ですが、代理人に選んだのはいいけれど、実はあまりふさわしく無かった人だった場合に、そのまま任せるわけにはいきませんよね。そこで、代理人の代理権は、次のどれかの事由があると当然に消滅します。
1. 任意代理の場合は
本人の死亡または破産手続開始の決定
代理人の死亡または破産手続開始の決定・後見開始の審判
2. 法定代理の場合は
本人の死亡
代理人の死亡または破産手続開始の決定・後見開始の審判
本人の死亡・代理人の死亡はわかりますよね。死んでしまえば終わりです。また、代理人の破産手続開始の決定・後見開始の審判があったときは、要するに代理人自身が大変なのです。とても、人様の代理をしている場合ではないでしょう。
違うのは一つだけ。本人の破産手続開始の決定です。この場合に法定代理は消滅しません。本人が破産手続開始の決定したとはいっても、親子の間や夫婦の間で肉親でなくなるわけではありませんし、法定代理権を行使するのに、別段問題はありません。ですから、この場合は消滅しないのです。何？借金するやつは家の子じゃない？気持ちはわかる・・。でも法律的には、消滅しません。
過去問
Ａが、Ｂに代理権を授与してＡ所有の土地を売却する場合に、Ｂは、Ａが死亡した後でも、Ａの代理人としてこの土地を売却できる。(12-1-4)
ヒント 死んでしまったら終わりでしょう。
×
さて、せっかくの代理人の権限ですが、代理人に選んだのはいいけれど、実はあまりふさわしく無かった人だった場合に、そのまま任せるわけにはいきませんよね。そこで、代理人の代理権は、次のどれかの事由があると当然に消滅します。
1. 任意代理の場合は
本人の死亡または破産手続開始の決定
代理人の死亡または破産手続開始の決定・後見開始の審判
2. 法定代理の場合は
本人の死亡
代理人の死亡または破産手続開始の決定・後見開始の審判
本人の死亡・代理人の死亡はわかりますよね。死んでしまえば終わりです。また、代理人の破産手続開始の決定・後見開始の審判があったときは、要するに代理人自身が大変なのです。とても、人様の代理をしている場合ではないでしょう。
違うのは一つだけ。本人の破産手続開始の決定です。この場合に法定代理は消滅しません。本人が破産手続開始の決定したとはいっても、親子の間や夫婦の間で肉親でなくなるわけではありませんし、法定代理権を行使するのに、別段問題はありません。ですから、この場合は消滅しないのです。何？借金するやつは家の子じゃない？気持ちはわかる・・。でも法律的には、消滅しません。
過去問
Ａが、Ｂに代理権を授与してＡ所有の土地を売却する場合に、Ｂは、Ａが死亡した後でも、Ａの代理人としてこの土地を売却できる。(12-1-4)
ヒント 死んでしまったら終わりでしょう。
×
2005年04月26日
代理の代理
代理の代理
さて、代理人がさらに代理人を選任した方が本人の利益になる場合があります。つまり、代理人の代理人です。
例えば下のような場合ですね。不動産屋さんも得意な地域など、得意不得意があります。そのため、入居者探しを他の不動産屋さんにも依頼致しました。
本人 → 不動産屋さん → 不動産屋さん →相手方
代理人から、さらに代理人として選任された者を復代理人（ふくだいりにん）と言います。
復代理人を選任出来るのは本人ではなく、「代理人」です。でも、当然、勝手に選任していいものではありませんよね。特定の理由がある場合などに、選任するのです。しかし、あくまでも復代理人は本人の代理人です。本人の利益のために、選任するわけですから。
過去問
復代理人は、代理人を代理するのではなく、直接に本人を代理する。(59-4-1)
ヒント 復代理人は誰の代理人でしょうか。
○
さて、代理人がさらに代理人を選任した方が本人の利益になる場合があります。つまり、代理人の代理人です。
例えば下のような場合ですね。不動産屋さんも得意な地域など、得意不得意があります。そのため、入居者探しを他の不動産屋さんにも依頼致しました。
本人 → 不動産屋さん → 不動産屋さん →相手方
代理人から、さらに代理人として選任された者を復代理人（ふくだいりにん）と言います。
復代理人を選任出来るのは本人ではなく、「代理人」です。でも、当然、勝手に選任していいものではありませんよね。特定の理由がある場合などに、選任するのです。しかし、あくまでも復代理人は本人の代理人です。本人の利益のために、選任するわけですから。
過去問
復代理人は、代理人を代理するのではなく、直接に本人を代理する。(59-4-1)
ヒント 復代理人は誰の代理人でしょうか。
○
2005年04月25日
代理権を与える方法
そこのお嬢さん、乗ってかないかい？飛ばすぜ！
田植え奮闘中です。
体が痛い・・・。でも気持ちいいっすよ〜。自然の中の仕事は、原点ですね。
本題に入ります。今回は代理権を与えるにはどうするかです。
代理権の授与
さて、代理権があるということは、逆に言えば代理権を授与する必要があります。つまり、最初に代理権を与える必要があるのです。
まず、法定代理は法律が代理権を与えています。任意代理は本人が代理権を与えています。
しかし、困ったことに代理権の範囲が不明確な場合があります。例えばお年寄りで、家のことはあなたに全て任せる。信用しているからなどと言う場合があるでしょう。こういう場合の代理人を「権限の定めのない代理人」と言います。とは言っても、適当に売っていいものでもありませんよね。そのため、規定を設けました。
権限の定めのない代理人は、次の3つの行為しか出来ません。
1. 保存行為…現状を維持することです。例えばペンキが剥げたら塗るなど
2. 利用行為…性質を変えない範囲で収益つまり儲けを図ることです。建物の一部のみ賃貸に出すなどです。
3. 改良行為…性質を変えない範囲で価値を増すことです。例えば光ファイバーを新しく引くなど。
全て、本人の利益になる行為ですね。当然その行為に掛かったお金は本人の負担になります。
過去問
Ａが、Ｂ所有の建物の売却（それに伴う保存行為を含む。）についてＢから代理権を授与されている場合にＡが、買主を探索中、台風によって破損した建物の一部を、Ｂに無断で第三者に修繕させた場合、Ｂには、修繕代金を負担する義務はない。(13-8-3)
ヒント 本人のためになることはしてもよいのですが、本人の利益ですからお金は出しましょう。
×
田植え奮闘中です。
体が痛い・・・。でも気持ちいいっすよ〜。自然の中の仕事は、原点ですね。
本題に入ります。今回は代理権を与えるにはどうするかです。
代理権の授与
さて、代理権があるということは、逆に言えば代理権を授与する必要があります。つまり、最初に代理権を与える必要があるのです。
まず、法定代理は法律が代理権を与えています。任意代理は本人が代理権を与えています。
しかし、困ったことに代理権の範囲が不明確な場合があります。例えばお年寄りで、家のことはあなたに全て任せる。信用しているからなどと言う場合があるでしょう。こういう場合の代理人を「権限の定めのない代理人」と言います。とは言っても、適当に売っていいものでもありませんよね。そのため、規定を設けました。
権限の定めのない代理人は、次の3つの行為しか出来ません。
1. 保存行為…現状を維持することです。例えばペンキが剥げたら塗るなど
2. 利用行為…性質を変えない範囲で収益つまり儲けを図ることです。建物の一部のみ賃貸に出すなどです。
3. 改良行為…性質を変えない範囲で価値を増すことです。例えば光ファイバーを新しく引くなど。
全て、本人の利益になる行為ですね。当然その行為に掛かったお金は本人の負担になります。
過去問
Ａが、Ｂ所有の建物の売却（それに伴う保存行為を含む。）についてＢから代理権を授与されている場合にＡが、買主を探索中、台風によって破損した建物の一部を、Ｂに無断で第三者に修繕させた場合、Ｂには、修繕代金を負担する義務はない。(13-8-3)
ヒント 本人のためになることはしてもよいのですが、本人の利益ですからお金は出しましょう。
×
2005年04月22日
代理とは
代理とは
さて、今回からは代理です。契約は本人自身が行うのが原則です。しかし、例えば制限行為能力者であれば、親御さんに任せた方が安心ですし、また、売却や賃貸の依頼を、その道のプロである不動産屋さんに頼む場合も数多くあるでしょう。
このように人に頼んで任せる行為を代理といいます。代理が不動産屋さんの主な仕事ですから、非常に重要で、過去問の量も多いところです。
あ、そういえば週末は親の代理（というよりは手伝い）で、田植えに行ってこよっと。天気よさそうだし。気持ちいいぞ〜。田植え機運転出来る社労士も少ないもんでっせ。
----------------------------
話を戻しますね。他人が本人の代わりになった方が本人の利益になる場合に、代理をその他人にお願いすることが多くあります。その代理の中で、先日お話した、制限行為能力者の親御さんなどは、法で規定されているから法定代理、不動産屋さんなどは任意に契約を結ぶわけですから、任意代理と言います。
法定代理 本人 → 法定代理人（親御さんなど）
任意代理 本人 → 任意代理人（不動産屋さんなど）
代理はあくまでも、本人の利益のためのものです。そのため、代理行為は次の3つにまとめられます。
1.本人から任された権限の範囲内で、
2.本人のためにする意思表示をして、
3.その効果（結果）は本人に帰属致します。
この3つは覚えておいて下さいね。
過去問
代理人が権限内において本人のためにすることを示してした意思表示は、直接本人に対してその効力を生ずる。(50-3-1)
ヒント 代理人は誰のためにその行為をするのでしょう。
---------------------------------
○
さて、今回からは代理です。契約は本人自身が行うのが原則です。しかし、例えば制限行為能力者であれば、親御さんに任せた方が安心ですし、また、売却や賃貸の依頼を、その道のプロである不動産屋さんに頼む場合も数多くあるでしょう。
このように人に頼んで任せる行為を代理といいます。代理が不動産屋さんの主な仕事ですから、非常に重要で、過去問の量も多いところです。
あ、そういえば週末は親の代理（というよりは手伝い）で、田植えに行ってこよっと。天気よさそうだし。気持ちいいぞ〜。田植え機運転出来る社労士も少ないもんでっせ。
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話を戻しますね。他人が本人の代わりになった方が本人の利益になる場合に、代理をその他人にお願いすることが多くあります。その代理の中で、先日お話した、制限行為能力者の親御さんなどは、法で規定されているから法定代理、不動産屋さんなどは任意に契約を結ぶわけですから、任意代理と言います。
法定代理 本人 → 法定代理人（親御さんなど）
任意代理 本人 → 任意代理人（不動産屋さんなど）
代理はあくまでも、本人の利益のためのものです。そのため、代理行為は次の3つにまとめられます。
1.本人から任された権限の範囲内で、
2.本人のためにする意思表示をして、
3.その効果（結果）は本人に帰属致します。
この3つは覚えておいて下さいね。
過去問
代理人が権限内において本人のためにすることを示してした意思表示は、直接本人に対してその効力を生ずる。(50-3-1)
ヒント 代理人は誰のためにその行為をするのでしょう。
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○
2005年04月21日
効率のよい勉強の仕方
本日、第3回目の宅建メルマガを配信しました。後ほど、お手元に届くと思います。
さて、効率よく勉強していくにはどうしたらいいでしょうか。資格の勉強にはいわゆるインプットとアウトプットがあります。
インプットとは、知識を入れることです。具体的には話を聞いたり、テキストを読んだり、私のブログを見ること(^^ゞ、アウトプットとは、問題を解くこと。つまり知識を表に出すことです。
それじゃ、効率のよい勉強とは？簡単です。両方を一緒にやればいいんですよ。メルマガをご購読頂いている方はお解りでしょうが、ざっと読んでざっと解くということを、繰り返していけば、いつ間にか頭の中で理解していると思います。両方を一緒に行う構成になっていますから。
市販のテキストは、ほとんどは基本書と過去問、予想問題は別になっています。効率が悪いなと思いますが、その方が儲かるんだもの。一冊の問題集が1.0万円したら、買わないでしょう。でも、今の3冊が3.500円ずつだったら、買いますよね。
また、大手予備校では、各講師や各アルバイト？が項目ごとに分かれて、テキストを作るケースが多いため、どうしても分冊になります。
知識で知っているのと、それを表に出して問題を解くのは別のことです。効率よく行きましょうね。
さて、効率よく勉強していくにはどうしたらいいでしょうか。資格の勉強にはいわゆるインプットとアウトプットがあります。
インプットとは、知識を入れることです。具体的には話を聞いたり、テキストを読んだり、私のブログを見ること(^^ゞ、アウトプットとは、問題を解くこと。つまり知識を表に出すことです。
それじゃ、効率のよい勉強とは？簡単です。両方を一緒にやればいいんですよ。メルマガをご購読頂いている方はお解りでしょうが、ざっと読んでざっと解くということを、繰り返していけば、いつ間にか頭の中で理解していると思います。両方を一緒に行う構成になっていますから。
市販のテキストは、ほとんどは基本書と過去問、予想問題は別になっています。効率が悪いなと思いますが、その方が儲かるんだもの。一冊の問題集が1.0万円したら、買わないでしょう。でも、今の3冊が3.500円ずつだったら、買いますよね。
また、大手予備校では、各講師や各アルバイト？が項目ごとに分かれて、テキストを作るケースが多いため、どうしても分冊になります。
知識で知っているのと、それを表に出して問題を解くのは別のことです。効率よく行きましょうね。
2005年04月20日
弁済は誰にする？
弁済は誰にする？
さて、当たり前のことですが、弁済は債権者、つまり受領の権限がある者にしない話になりません。それは、そうですよね。お金を借りたのと違うサラ金屋さんにお金を返しても仕方がありませんので。
しかし、例によって例外があります。次の場合は受領権限を有しない者に弁済をしても、原則として有効になります。
いかにも受領権限がありそうなことを証明してきたので弁済したところ、実はその者には受領権限がないときで、かつ、弁済者が善意・無過失の場合です。これを債権の準占有者に対する弁済と言います。
これこそが、問題視されているスキミングです。つまり、通帳と印鑑やカードを持ってお金を下ろした場合に、銀行がそれを知らないで、なおかつ過失が無ければ、その弁済（預金の払い出し）は有効ということです。カードを持って暗証番号を打って引き出した以上、確かに銀行としては、仕方がない面がありますよね。
今後は、あきらかに引き出された金額が多い場合などは規制していくのでしょうが、民法上では銀行の弁済は「有効」ということです。
また、領収書がないと、二重払いの危険もありますので、領収書が貰えない場合は、支払いを拒否出来ます。
過去問
ＡのＢに対する貸金に関して、Ｂが返済をしようとしても、Ａが受取証書を交付しないときは、Ｂは、その交付がなされるまで、返済を拒むことができる。(3-9-4)
ヒント 弁済と領収書発行は同時履行です。
−−−−−−−−−−−−−−−−
○
さて、当たり前のことですが、弁済は債権者、つまり受領の権限がある者にしない話になりません。それは、そうですよね。お金を借りたのと違うサラ金屋さんにお金を返しても仕方がありませんので。
しかし、例によって例外があります。次の場合は受領権限を有しない者に弁済をしても、原則として有効になります。
いかにも受領権限がありそうなことを証明してきたので弁済したところ、実はその者には受領権限がないときで、かつ、弁済者が善意・無過失の場合です。これを債権の準占有者に対する弁済と言います。
これこそが、問題視されているスキミングです。つまり、通帳と印鑑やカードを持ってお金を下ろした場合に、銀行がそれを知らないで、なおかつ過失が無ければ、その弁済（預金の払い出し）は有効ということです。カードを持って暗証番号を打って引き出した以上、確かに銀行としては、仕方がない面がありますよね。
今後は、あきらかに引き出された金額が多い場合などは規制していくのでしょうが、民法上では銀行の弁済は「有効」ということです。
また、領収書がないと、二重払いの危険もありますので、領収書が貰えない場合は、支払いを拒否出来ます。
過去問
ＡのＢに対する貸金に関して、Ｂが返済をしようとしても、Ａが受取証書を交付しないときは、Ｂは、その交付がなされるまで、返済を拒むことができる。(3-9-4)
ヒント 弁済と領収書発行は同時履行です。
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2005年04月19日
弁済しないと土地が取られるだ
昨日、利害関係の無い第三者は、債務者の意思に反しないときのみに、弁済をすることが出来ます。つまり、利害関係の無い第三者は、債務者の意思に反してまでも弁済は出来ませんというお話をしました。
それでは、逆に、保証人になっているなどの利害関係がある第三者は、どうでしょうか。この場合は債務者の意思に反しても弁済が出来ます。例えば、連帯保証人、物上保証人などです。
物上保証人（ぶつじょうほしょうにん）とは、債務者の代わりに抵当権をつけてあげた人、つまり担保を差し出した人です。
例えば、ボンクラ息子の借金で、お父さんが田舎の土地に抵当権をつけてあげた場合です。当然借金を返さないと土地を取られます。今は、「放っておくと損をする可能性のある人」は債務者の意思に反しても、変わりに弁済出来ると覚えておいて下さい。
過去問
ＡはＢから土地を購入したが、その土地にはＢの債権者Ｃのために抵当権が設定され、登記もされていた。この場合、ＢがＣに対して負う債務をＡがＢに代わって弁済するためには、Ｂの承諾を得なければならない。(58-10-4)
ヒント 放っておくと法律的に損をするかどうかです。
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
×
それでは、逆に、保証人になっているなどの利害関係がある第三者は、どうでしょうか。この場合は債務者の意思に反しても弁済が出来ます。例えば、連帯保証人、物上保証人などです。
物上保証人（ぶつじょうほしょうにん）とは、債務者の代わりに抵当権をつけてあげた人、つまり担保を差し出した人です。
例えば、ボンクラ息子の借金で、お父さんが田舎の土地に抵当権をつけてあげた場合です。当然借金を返さないと土地を取られます。今は、「放っておくと損をする可能性のある人」は債務者の意思に反しても、変わりに弁済出来ると覚えておいて下さい。
過去問
ＡはＢから土地を購入したが、その土地にはＢの債権者Ｃのために抵当権が設定され、登記もされていた。この場合、ＢがＣに対して負う債務をＡがＢに代わって弁済するためには、Ｂの承諾を得なければならない。(58-10-4)
ヒント 放っておくと法律的に損をするかどうかです。
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×
2005年04月18日
お金の返済
弁済（べんさい）
次に弁済（べんさい）にいきます。売買契約が成立すると、売主は、買主に不動産を移転する債務（義務）を負い、買主は売主に代金を支払う債務を負います。弁済とは、その支払う義務（債務）のことをいいます。若しくは弁済のことを「給付」ということもあります。
売主 →不動産を引き渡す→ 買主
← お金を払う ←
概要はわかりましたでしょうか。
さて、弁済は債務がある者、つまり債務者がするのが原則です。それは、そうですよね。しかし、次の場合は、第三者でも債務者の代わりに弁済することが出来ます。
他人のために弁済をする？物好きなと、ピンとこないかも知れませんが、日常、ドラ息子の借金を親が変わりに払ったなどということも、聞かれたことがあるでしょう。いけませんぞ。親御さんに迷惑を掛けては。ちなみに法律上は親子でも他人、つまり当事者でなければ、全て他人です。
さて、それでは、第三者が弁済する場合はどうしたらよいでしょうか？
まず、利害関係の無い第三者は、債務者の意思に反しないときのみに、弁済をすることが出来ます。逆に言いますと、利害関係の無い第三者は、債務者の意思に反して弁済は出来ません。
それでは、利害関係の無い第三者とはどういった者でしょうか。それは、債務者の債務を代わりに弁済しないで放っておいても、法律的な不利益を直接こうむらない者です。
先ほどの例ですと、例え親御さんでも、それだけでは、利害関係の無い第三者です。世間体が悪いなどでは、認められないのです。
過去問
ＡのＢからの借入金100万円の弁済について、Ａの兄Ｃは、Ａが反対しても、Ｂの承諾があれば、Ｂに弁済することができる。(5-6-1)
ヒント 利害関係があるのでしょうか？
−−−−−−−−−−−−−−−−−−
×
次に弁済（べんさい）にいきます。売買契約が成立すると、売主は、買主に不動産を移転する債務（義務）を負い、買主は売主に代金を支払う債務を負います。弁済とは、その支払う義務（債務）のことをいいます。若しくは弁済のことを「給付」ということもあります。
売主 →不動産を引き渡す→ 買主
← お金を払う ←
概要はわかりましたでしょうか。
さて、弁済は債務がある者、つまり債務者がするのが原則です。それは、そうですよね。しかし、次の場合は、第三者でも債務者の代わりに弁済することが出来ます。
他人のために弁済をする？物好きなと、ピンとこないかも知れませんが、日常、ドラ息子の借金を親が変わりに払ったなどということも、聞かれたことがあるでしょう。いけませんぞ。親御さんに迷惑を掛けては。ちなみに法律上は親子でも他人、つまり当事者でなければ、全て他人です。
さて、それでは、第三者が弁済する場合はどうしたらよいでしょうか？
まず、利害関係の無い第三者は、債務者の意思に反しないときのみに、弁済をすることが出来ます。逆に言いますと、利害関係の無い第三者は、債務者の意思に反して弁済は出来ません。
それでは、利害関係の無い第三者とはどういった者でしょうか。それは、債務者の債務を代わりに弁済しないで放っておいても、法律的な不利益を直接こうむらない者です。
先ほどの例ですと、例え親御さんでも、それだけでは、利害関係の無い第三者です。世間体が悪いなどでは、認められないのです。
過去問
ＡのＢからの借入金100万円の弁済について、Ａの兄Ｃは、Ａが反対しても、Ｂの承諾があれば、Ｂに弁済することができる。(5-6-1)
ヒント 利害関係があるのでしょうか？
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×
2005年04月16日
債権を譲ったら
債権譲渡をした後は。
昨日、債権譲渡をすること自体は自由ですとお話しました。しかし、ここで一つ問題点があります。
それは、債務者が、何も知らないのに、急に他の人にお金を払えと言われても困ってしまいますよね。「振り込め詐欺」かもしれないし、誰に払うの？というお話になりますよね。
そこで、債権を譲渡した場合は譲渡人から、債務者に対する債権譲渡の通知が必要です。債権を譲りましたからと、相手者から教えてもらえば、債務者も混乱しませんよね。
ところで、この通知は譲渡人つまり、元の債権者から債務者に宛ててする必要があります。それはそうですよね。だって、譲受人から通知が来ても本当かどうかわかりませんから。これは、内容証明書など、日付が残る正式な手紙でも結論は同じです。あくまでも譲渡人＝債権者からの通知が必要です。
また昨日書いたように、債務者Ｃの承諾はいりません。Ａに払うのも、Ｃに払うのも金額は一緒だからです。
ということは、あまり払わないでおいておくと、債権譲渡されて、コワイお兄さんが取立てに来る可能性もあるわけだ。サラ金の大手会社なんか体面があるので、そういった方法を使うとか使わないとか・・・。
譲渡人A → 債務者B
↓ AからBへの通知が必要です。Cからでは、本当かどうかわかりません
譲受人C
過去問
ＡがＢに対する債権をＣに譲渡した場合の、ＣのＢに対する対抗要件として、必要かつ十分なものは次の記述のうちどれか。（55-1全）
1. ＣからＢに通知する。
2. ＣからＡ及びＢに通知する。
3. ＡからＢに通知し、かつ、Ｂが承諾することを要する。
4. ＡからＢに通知する。
ヒント 債務者が誰に払うのかが、わかれば問題はないはずです。
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
4番
昨日、債権譲渡をすること自体は自由ですとお話しました。しかし、ここで一つ問題点があります。
それは、債務者が、何も知らないのに、急に他の人にお金を払えと言われても困ってしまいますよね。「振り込め詐欺」かもしれないし、誰に払うの？というお話になりますよね。
そこで、債権を譲渡した場合は譲渡人から、債務者に対する債権譲渡の通知が必要です。債権を譲りましたからと、相手者から教えてもらえば、債務者も混乱しませんよね。
ところで、この通知は譲渡人つまり、元の債権者から債務者に宛ててする必要があります。それはそうですよね。だって、譲受人から通知が来ても本当かどうかわかりませんから。これは、内容証明書など、日付が残る正式な手紙でも結論は同じです。あくまでも譲渡人＝債権者からの通知が必要です。
また昨日書いたように、債務者Ｃの承諾はいりません。Ａに払うのも、Ｃに払うのも金額は一緒だからです。
ということは、あまり払わないでおいておくと、債権譲渡されて、コワイお兄さんが取立てに来る可能性もあるわけだ。サラ金の大手会社なんか体面があるので、そういった方法を使うとか使わないとか・・・。
譲渡人A → 債務者B
↓ AからBへの通知が必要です。Cからでは、本当かどうかわかりません
譲受人C
過去問
ＡがＢに対する債権をＣに譲渡した場合の、ＣのＢに対する対抗要件として、必要かつ十分なものは次の記述のうちどれか。（55-1全）
1. ＣからＢに通知する。
2. ＣからＡ及びＢに通知する。
3. ＡからＢに通知し、かつ、Ｂが承諾することを要する。
4. ＡからＢに通知する。
ヒント 債務者が誰に払うのかが、わかれば問題はないはずです。
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
4番
2005年04月15日
債権を譲るには
債権譲渡とは
債権譲渡とは、誰かからお金をもらえる権利をもっているときに、その権利を別の人に譲ってしまうことです。
何故宅建試験にこのお話が出てくるのかと申しますと、次のような場面を想定しています。
家の持ち主Aが、Bに家を売りました。でも、AはCから2.000万円借金をしてました。
そのため、売買代金の取り立て権（債権）をCに譲渡致しました。
A → 家を売ったお金2.000万円 →B
↓ AはCに借金があるため、2.000万円の取り立て権をCに債権譲渡
C
そうしますと、CはBから取り立てすることが出来ます。BはCに払えば、OKということです。でも。Bが家を買ったのはAからで、Cに払うのは何か釈然としませんよね。
それでは、どのような手続きを取ればいいのでしょうか。債権譲渡はその部分が理解出来ればOKです。
まず、原則として債権譲渡をすることは自由です。当事者全てが納得すれば、損をする人はいないからです。
しかし、先ほどの例で譲渡人Aが債務者Bに対して有していた債権を、譲受人Cが行使するには、つまりBか取り立てるには譲渡人Aと譲受人Cの合意が必要です。
A → B
↓ ←この合意が必要です。
C
これは、当たり前ですよね。Cが持っているAへの借金をBから、返してもらうわけですから、AとCの合意がないと話になりません。
問題なのは、この時にBの承諾が必要かどうかです。結論から話ますと、Bの承諾は必要ありません。Bは、Aに返すのも、Cに返すのも払う金額は一緒だからです。
しかし、Bが他の者に取り立てられるのが納得がいかないのならば、事前にAと「譲渡禁止の特約」を結ぶことは出来ます。
ただし、この特約を「善意の第三者」つまり、特約のあることを知らない第三者には対抗出来ません。結局のところ、Cが善意の場合は債権譲渡は有効です。
過去問
Ａは、Ｂに対して有する売買代金債権を、Ｃに譲渡した。当該債権につき譲渡禁止の特約が付されているときは、当該特約の存在につきＣが善意であっても、ＣはＢに対し債務の履行を請求できない。(61-10-3)
ヒント Bが、払う金額は一緒ですから。保護する必要がないのです。
−−−−−−−−−−−−−−
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債権譲渡とは、誰かからお金をもらえる権利をもっているときに、その権利を別の人に譲ってしまうことです。
何故宅建試験にこのお話が出てくるのかと申しますと、次のような場面を想定しています。
家の持ち主Aが、Bに家を売りました。でも、AはCから2.000万円借金をしてました。
そのため、売買代金の取り立て権（債権）をCに譲渡致しました。
A → 家を売ったお金2.000万円 →B
↓ AはCに借金があるため、2.000万円の取り立て権をCに債権譲渡
C
そうしますと、CはBから取り立てすることが出来ます。BはCに払えば、OKということです。でも。Bが家を買ったのはAからで、Cに払うのは何か釈然としませんよね。
それでは、どのような手続きを取ればいいのでしょうか。債権譲渡はその部分が理解出来ればOKです。
まず、原則として債権譲渡をすることは自由です。当事者全てが納得すれば、損をする人はいないからです。
しかし、先ほどの例で譲渡人Aが債務者Bに対して有していた債権を、譲受人Cが行使するには、つまりBか取り立てるには譲渡人Aと譲受人Cの合意が必要です。
A → B
↓ ←この合意が必要です。
C
これは、当たり前ですよね。Cが持っているAへの借金をBから、返してもらうわけですから、AとCの合意がないと話になりません。
問題なのは、この時にBの承諾が必要かどうかです。結論から話ますと、Bの承諾は必要ありません。Bは、Aに返すのも、Cに返すのも払う金額は一緒だからです。
しかし、Bが他の者に取り立てられるのが納得がいかないのならば、事前にAと「譲渡禁止の特約」を結ぶことは出来ます。
ただし、この特約を「善意の第三者」つまり、特約のあることを知らない第三者には対抗出来ません。結局のところ、Cが善意の場合は債権譲渡は有効です。
過去問
Ａは、Ｂに対して有する売買代金債権を、Ｃに譲渡した。当該債権につき譲渡禁止の特約が付されているときは、当該特約の存在につきＣが善意であっても、ＣはＢに対し債務の履行を請求できない。(61-10-3)
ヒント Bが、払う金額は一緒ですから。保護する必要がないのです。
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2005年04月14日
過去問について
本日、第2回目の宅建試験メルマガを配信致しました。もうお手元には届いていると思います。
ところで、当たり前ではありますが、過去問の肢が多いところは、何回も問われているところです。テキストを繰り返し読んでいくと何度も同じところが問われているのが、よくわかりますよね。過去問を制するものが、本試験も制すです。
さて、勉強の仕方は人によりそれぞれだと思いますが、それでは、過去問のみで宅建に合格出来るのでしょうか。
答えとしては、出来ます。過去問だけで、宅建に合格は出来るはずです。
「また！女の子を口説くときと同じで調子いいですね。私は、去年過去問だけを一生懸命やったけど、落ちましたよ。」
「私がくどく姿を見たんかい。ちなみに何年分やりました？」
「10年分です。」普通、それくらいでしょうね。5年とか10年とか。
それでは過去問は何年分あるのでしょうか？宅建試験が現在の形態になったのは、昭和49年です。ということは、昨年までで31年間になりますね。私の言っているのはその31年分の問題を全てやればという意味です。10年分では全然足りません。
31年ということは50問*4肢*31年＝6.200肢の問題があるわけですね。これを全て読み込めば、合格に必要な7割くらい取れませんかね・・？勿論難問・奇問や、改正により現在は役にたたない（これ家で、奥さんによく言われるんだよな。使えないって(ーー;)問題もありますので、7割としても約4.000肢超です。
過去問というのは、ここは出題範囲ですよと、出題者が教えてくれているところです。何を聞きたいのか、何を問題にしたいのか、ポイントを掴んで理解していけば過去問で足りるはずです。本試験の8割から9割は過去問の知識で対応できます。
勿論、人により毎日取れる勉強時間はまったく違いますので、時間がある方は過去問にはない改正点や、各種学校、市販の予想問題集をやられるのはかまわないと思います。しかし、あくまでも過去問をベースにそこから離れてはいけないのです。知識の量ではなく、理解の深さを問うのが本試験です。
というか正直なところ、予想問題をやる時間があれば過去問を繰り返し解いた方が身につきます。受験1回目の方は、それだけの量の過去問をこなすだけで精一杯だと思います。
私が過去問だけでいけるなと確信したのは、自分でテキストを書いて、過去問を肢別に振り分けるなかで、何を言っているのか分からないと部分がほとんど無かったからです。つまり、あくまでも過去問をベースにして、本試験は少し変えているかやや発展しているかです。
というわけで、過去問だけで合格出来ると信じて、過去問のみをベースにメルマガを配信していきますので、少なくても5回から10回は読み込んで理解してみて下さいね。とにかく宅建試験に必要な法律を理解出来るように書き込んでいます。メルマガには昭和49年の過去問から現在のものまで、7割は入れ込んでありますから、本試験で戦えるだけの武器は絶対につきますから。
ところで、当たり前ではありますが、過去問の肢が多いところは、何回も問われているところです。テキストを繰り返し読んでいくと何度も同じところが問われているのが、よくわかりますよね。過去問を制するものが、本試験も制すです。
さて、勉強の仕方は人によりそれぞれだと思いますが、それでは、過去問のみで宅建に合格出来るのでしょうか。
答えとしては、出来ます。過去問だけで、宅建に合格は出来るはずです。
「また！女の子を口説くときと同じで調子いいですね。私は、去年過去問だけを一生懸命やったけど、落ちましたよ。」
「私がくどく姿を見たんかい。ちなみに何年分やりました？」
「10年分です。」普通、それくらいでしょうね。5年とか10年とか。
それでは過去問は何年分あるのでしょうか？宅建試験が現在の形態になったのは、昭和49年です。ということは、昨年までで31年間になりますね。私の言っているのはその31年分の問題を全てやればという意味です。10年分では全然足りません。
31年ということは50問*4肢*31年＝6.200肢の問題があるわけですね。これを全て読み込めば、合格に必要な7割くらい取れませんかね・・？勿論難問・奇問や、改正により現在は役にたたない（これ家で、奥さんによく言われるんだよな。使えないって(ーー;)問題もありますので、7割としても約4.000肢超です。
過去問というのは、ここは出題範囲ですよと、出題者が教えてくれているところです。何を聞きたいのか、何を問題にしたいのか、ポイントを掴んで理解していけば過去問で足りるはずです。本試験の8割から9割は過去問の知識で対応できます。
勿論、人により毎日取れる勉強時間はまったく違いますので、時間がある方は過去問にはない改正点や、各種学校、市販の予想問題集をやられるのはかまわないと思います。しかし、あくまでも過去問をベースにそこから離れてはいけないのです。知識の量ではなく、理解の深さを問うのが本試験です。
というか正直なところ、予想問題をやる時間があれば過去問を繰り返し解いた方が身につきます。受験1回目の方は、それだけの量の過去問をこなすだけで精一杯だと思います。
私が過去問だけでいけるなと確信したのは、自分でテキストを書いて、過去問を肢別に振り分けるなかで、何を言っているのか分からないと部分がほとんど無かったからです。つまり、あくまでも過去問をベースにして、本試験は少し変えているかやや発展しているかです。
というわけで、過去問だけで合格出来ると信じて、過去問のみをベースにメルマガを配信していきますので、少なくても5回から10回は読み込んで理解してみて下さいね。とにかく宅建試験に必要な法律を理解出来るように書き込んでいます。メルマガには昭和49年の過去問から現在のものまで、7割は入れ込んでありますから、本試験で戦えるだけの武器は絶対につきますから。
2005年04月13日
制限行為能力者のまとめ
被補助人（ひほじょにん）
最後に被補助人です。被補助人とは、精神上の障害により事理を弁識する能力が不十分であり、家庭裁判所で補助開始の審判を受けた方です。それほど問題はないけれど、やや日常生活に不安がある程度ですね。軽度の老人性痴呆症などを想定しています。
被補助人は、原則として契約をすることが出来ます。ただし、当事者が申立てにより選択した特定の行為を被補助人が単独で行った場合のみは、補助人の同意を得なければすることが出来ません。被補助人が同意を得ないで特定の契約をしたときは、取り消すことが出来ます。
例えば、状況に応じて不動産の売買に関して特定行為で選択をしておけば、その行為をした時には取消せるわけです。
というわけで、制限行為能力者のまとめ
未成年者の行為は基本的に親の同意が必要。同意なき場合は取り消せます。ただし、小学生などの法律行為は無効です。幼すぎて法律行為の意味を理解してないから。
成年被後見人の行為は基本的に取り消し対象。同意があっても同じ。取り消しの意味さえわからないからです。
被保佐人の行為は基本的に有効ですが、不動産関連などの重要なことは保護者の同意が必要。同意なき場合は取り消せます。
被補助人の行為はほぼ有効。まれに、痴呆が酷くなったかな？という時のみ取り消しの対象です。ほとんど問題なし。
以上が制限行為能力者のまとめです。勿論、試験上では、色々な例外が絡みますが、おおまかな感覚としては以上かと。
最後に被補助人です。被補助人とは、精神上の障害により事理を弁識する能力が不十分であり、家庭裁判所で補助開始の審判を受けた方です。それほど問題はないけれど、やや日常生活に不安がある程度ですね。軽度の老人性痴呆症などを想定しています。
被補助人は、原則として契約をすることが出来ます。ただし、当事者が申立てにより選択した特定の行為を被補助人が単独で行った場合のみは、補助人の同意を得なければすることが出来ません。被補助人が同意を得ないで特定の契約をしたときは、取り消すことが出来ます。
例えば、状況に応じて不動産の売買に関して特定行為で選択をしておけば、その行為をした時には取消せるわけです。
というわけで、制限行為能力者のまとめ
未成年者の行為は基本的に親の同意が必要。同意なき場合は取り消せます。ただし、小学生などの法律行為は無効です。幼すぎて法律行為の意味を理解してないから。
成年被後見人の行為は基本的に取り消し対象。同意があっても同じ。取り消しの意味さえわからないからです。
被保佐人の行為は基本的に有効ですが、不動産関連などの重要なことは保護者の同意が必要。同意なき場合は取り消せます。
被補助人の行為はほぼ有効。まれに、痴呆が酷くなったかな？という時のみ取り消しの対象です。ほとんど問題なし。
以上が制限行為能力者のまとめです。勿論、試験上では、色々な例外が絡みますが、おおまかな感覚としては以上かと。
2005年04月12日
被保佐人（ひほさにん）
被保佐人（ひほさにん）
被保佐人とは、精神上の障害により事理を弁識する能力が著しく不十分であり、家庭裁判所で保佐開始の審判を受けた方を言います。成年被後見人ほどではありませんが、日常生活における理解力が弱い方ですね。
被保佐人には、その財産を保護するために、保護者が付けられます。被保佐人に付けられている保護者を保佐人と言います。
そういえば先日、私の知り合いが「モリゾーとピッコロ」と言い張っていたが、愛地球博は「キッコロ」な・・・。ピッコロは漫画ドラゴンボールの強い悪役(ーー;)被保佐人の申請をして、その子の保佐人になってやろうかと思いました。若い女の子だし。やっぱ、疲れそうだから止めよう。役所に届けとか面倒くさいし。
ちなみに、被保佐人は、原則として契約をすることができます。ここは、今までと大きく違います。原則として契約は出来るのです。その子も、ピッコロと言ってはいても、まぁ日常生活の普通の契約は出来るでしょう。
しかし、重要な財産上の行為を行う場合は保佐人の同意が必要です。例えば試験上ですと、家を売ったり、立て替えたり、賃貸したりする場合ですね。ということは、宅建試験上で答えると、同意が必要ということになります。
過去問
被保佐人が土地、建物の売買等重要な取引行為をする場合には、保佐人の同意が必要である。(49-4-3)
ヒント 宅建の試験上は基本的に同意がいるということです。
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