更新の続きです。
1. 民法の賃貸借 かけうどん
お互いに更新をするかしないかは、当事者の自由です。
2. 借地借家法の借地権 きつねうどん
お互いに更新をするかしないかは、当事者の自由ですが、地主が承諾しない場合は、法定更新という制度があります。借地権者の請求か使用継続に加えて、建物の存在があれば、法律上、自動的に更新されてしまいます。
3. 借地借家法の借家権 たぬきうどん
お互いに更新をするかしないかは、当事者の自由ですが、家主が承諾しない場合は、法定更新という制度があります。家主から更新拒絶の通知か期間満了後の使用継続で、法律上、自動的に法定更新されてしまいます。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
3. 借地借家法の借家権の更新
さて、それでは、最後に借家法は民法の規定がどう修正されているのでしょうか。同じく常に借家人を保護する方向で考えて下さいね。
例えば、5年間建物を借家するという契約を結びました。その5年が経過した時に、そのまま借家に住み続けたいときに、両者の合意があれば問題ありません。しかし、家主が承諾しない場合は出て行かなければならなくなります。そのため、借主保護のために、民法に修正を加えました。
借地権と同じように借家権は、次の2つのどちらかの条件がそろうと、自動的に「法定更新」されてしまいます。家主側が望まなくても、借地借家法が前と同一の条件で自動的に更新させてしまうのです。
ア．借地権の存続期間が満了する際に、家主が「期間満了の日の1年前から6ヶ月前までの間 に、契約の更新をしない旨の通知、又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知」を しなかったときは、従前と同じ条件で、契約を更新したとみなされます。
上の通知をした場合でも、期間が満了した後に、借家人が使用を継続しているのに、家主が遅滞なく異議を述べなかった場合も同じく法定更新になります。
借地権と同じく2段構えです。通知のポイントとして借地権との違いは、「借地権では借主から更新の請求」をしますが、「借家権では逆に貸主から更新拒絶通知」をするということです。
借地権は借主から、借家権は貸主からです。
自動的な法定更新が行われた場合は、賃料などの契約条件は前の契約と同一で、「期間は定めがないもの」になります。したがって、当事者はいつでも解約の申し入れができます。
過去問
Ａは、その所有する建物をＢに賃貸した。Ａが賃貸借期間満了の前6月乃至1年以内にＢに対して更新拒絶の通知をしないときは、前の契約と同一の条件をもって、更に賃貸借をなしたものとみなされる。（1-13-4）
○
更新出来るかどうかは、借家人に有利になってますよね。追い出されても困るからです。
借地借家法は民法の原則が、常に賃借人に有利な方向に修正されている。この原則を忘れないで、残りの項目も理解していって下さいね。
2005年05月31日
2005年05月30日
借地権の更新
更新のお話の続きです。
1. 民法の賃貸借 かけうどん
お互いに更新をするかしないかは、当事者の自由です。
2. 借地借家法の借地権 きつねうどん
お互いに更新をするかしないかは、当事者の自由ですが、地主が承諾しない場合は、法定更新という制度があります。借地権者の請求か使用継続に加えて、建物の存在があれば、法律上、自動的に更新されてしまいます。
3. 借地借家法の借家権 たぬきうどん
お互いに更新をするかしないかは、当事者の自由ですが、家主が承諾しない場合は、法定更新という制度があります。家主から更新拒絶の通知か期間満了後の使用継続で、法律上、自動的に法定更新されてしまいます。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
2. 借地借家法の借地権の更新
さて、それでは、借地権は民法の規定がどう修正されているのでしょうか。常に借地人を保護する方向で考えて下さいね。
まず、借地権も更新するのは自由です。お互いの合意があればいいのですから、問題はありません。問題は、地主が更新の承諾をしない場合です。説得してもラチがあきません。色仕掛け？いかんて。
実は借地権は、次の2つのどちらかの条件がそろうと、自動的に「法定更新」されてしまうのです。地主側が望まなくても、借地借家法という法律が前と同一の条件で自動的に更新させてしまうのです。
ア．借地権の存続期間が満了する際に、「借地権者（借地人）が契約の更新を請求」し、かつ 「建物が存在する場合」に、地主が「遅滞なく異議」を述べない場合。
イ．借地権の存続期間が満了した後、「借地権者が土地の使用を継続」し、「かつ建物が存在 する場合」で、地主が遅滞なく異議を述べない場合。
以上2つの場合は自動的に法定更新になります。2段構えです。いずれの場合も「建物が存在する場合に限り」認められることに注意して下さい。せっかく建物があるのに契約を終了させて、建物を取り壊すのはもったいないからです。
つまり、更新するのは、当事者の合意という民法の原則を、法律が強制的に更新してしまうという、きつねうどんに進化させました。そのほうが、賃借人の保護になるでしょ。
過去問
Ａは、Ｂの所有する土地を賃借し、その上に木造の建物を所有している。借地権の存続期間満了の際、Ａが契約の更新を請求した場合において、建物が存在し、Ｂが異議を述べなかったときは、前の契約と同一の条件をもって、更に借地権を設定したものとみなされる。（1-12-2）
○
1. 民法の賃貸借 かけうどん
お互いに更新をするかしないかは、当事者の自由です。
2. 借地借家法の借地権 きつねうどん
お互いに更新をするかしないかは、当事者の自由ですが、地主が承諾しない場合は、法定更新という制度があります。借地権者の請求か使用継続に加えて、建物の存在があれば、法律上、自動的に更新されてしまいます。
3. 借地借家法の借家権 たぬきうどん
お互いに更新をするかしないかは、当事者の自由ですが、家主が承諾しない場合は、法定更新という制度があります。家主から更新拒絶の通知か期間満了後の使用継続で、法律上、自動的に法定更新されてしまいます。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
2. 借地借家法の借地権の更新
さて、それでは、借地権は民法の規定がどう修正されているのでしょうか。常に借地人を保護する方向で考えて下さいね。
まず、借地権も更新するのは自由です。お互いの合意があればいいのですから、問題はありません。問題は、地主が更新の承諾をしない場合です。説得してもラチがあきません。色仕掛け？いかんて。
実は借地権は、次の2つのどちらかの条件がそろうと、自動的に「法定更新」されてしまうのです。地主側が望まなくても、借地借家法という法律が前と同一の条件で自動的に更新させてしまうのです。
ア．借地権の存続期間が満了する際に、「借地権者（借地人）が契約の更新を請求」し、かつ 「建物が存在する場合」に、地主が「遅滞なく異議」を述べない場合。
イ．借地権の存続期間が満了した後、「借地権者が土地の使用を継続」し、「かつ建物が存在 する場合」で、地主が遅滞なく異議を述べない場合。
以上2つの場合は自動的に法定更新になります。2段構えです。いずれの場合も「建物が存在する場合に限り」認められることに注意して下さい。せっかく建物があるのに契約を終了させて、建物を取り壊すのはもったいないからです。
つまり、更新するのは、当事者の合意という民法の原則を、法律が強制的に更新してしまうという、きつねうどんに進化させました。そのほうが、賃借人の保護になるでしょ。
過去問
Ａは、Ｂの所有する土地を賃借し、その上に木造の建物を所有している。借地権の存続期間満了の際、Ａが契約の更新を請求した場合において、建物が存在し、Ｂが異議を述べなかったときは、前の契約と同一の条件をもって、更に借地権を設定したものとみなされる。（1-12-2）
○
2005年05月29日
民法の賃貸借の更新
賃貸借の更新も、同じように、下の表を元にお話していきます。
1. 民法の賃貸借
お互いに更新をするかしないかは、当事者の自由です。
2. 借地借家法の借地権
お互いに更新をするかしないかは、当事者の自由ですが、地主が承諾しない場合は、法定更新という制度があります。借地権者の請求か使用継続に加えて、建物の存在があれば、法律上、自動的に更新されてしまいます。
3. 借地借家法の借家権
お互いに更新をするかしないかは、当事者の自由ですが、家主が承諾しない場合は、法定更新という制度があります。家主から更新拒絶の通知か期間満了後の使用継続で、法律上、自動的に法定更新されてしまいます。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
1. 民法の賃貸借の更新
民法だけが適用される、一時使用や駐車場などの賃借権は、賃貸借の期間満了後に、賃借人が継続して借りることを希望しても、賃貸人は、契約の更新を「拒否」出来ます。つまり、更新をするもしないも賃貸人の自由です。
ただし、一つだけ例外があります。賃貸借の期間満了後、賃借人が賃借物の使用収益を継続しているのに、賃貸人がこれを「知っていて異議を述べないときは、」前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借を更新したものと推定されます。これを「黙示の更新（もくじのこうしん＝だまっていても更新）」と言います。
存続期間が満了しているのに、賃借人が使い続けて、賃貸人が文句を言わないのは、お互いの合意があったものと同視出来ますので、例えば最初に月3.0万円の約束で駐車場を借りている場合は、同条件で更新したものと推定されるのです。
黙示の更新がされた後は、存続期間の定めのない賃貸借になります。したがって、当事者は、どちらからでも、いつでも解約の申し入れが出来ます。そして、解約の申し入れから、土地の賃貸借は1年経過後、建物の賃貸借は3カ月経過後に終了します。
まずは、この民法の原則をしっかりと理解して、下さい。
1. 民法の賃貸借
お互いに更新をするかしないかは、当事者の自由です。
2. 借地借家法の借地権
お互いに更新をするかしないかは、当事者の自由ですが、地主が承諾しない場合は、法定更新という制度があります。借地権者の請求か使用継続に加えて、建物の存在があれば、法律上、自動的に更新されてしまいます。
3. 借地借家法の借家権
お互いに更新をするかしないかは、当事者の自由ですが、家主が承諾しない場合は、法定更新という制度があります。家主から更新拒絶の通知か期間満了後の使用継続で、法律上、自動的に法定更新されてしまいます。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
1. 民法の賃貸借の更新
民法だけが適用される、一時使用や駐車場などの賃借権は、賃貸借の期間満了後に、賃借人が継続して借りることを希望しても、賃貸人は、契約の更新を「拒否」出来ます。つまり、更新をするもしないも賃貸人の自由です。
ただし、一つだけ例外があります。賃貸借の期間満了後、賃借人が賃借物の使用収益を継続しているのに、賃貸人がこれを「知っていて異議を述べないときは、」前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借を更新したものと推定されます。これを「黙示の更新（もくじのこうしん＝だまっていても更新）」と言います。
存続期間が満了しているのに、賃借人が使い続けて、賃貸人が文句を言わないのは、お互いの合意があったものと同視出来ますので、例えば最初に月3.0万円の約束で駐車場を借りている場合は、同条件で更新したものと推定されるのです。
黙示の更新がされた後は、存続期間の定めのない賃貸借になります。したがって、当事者は、どちらからでも、いつでも解約の申し入れが出来ます。そして、解約の申し入れから、土地の賃貸借は1年経過後、建物の賃貸借は3カ月経過後に終了します。
まずは、この民法の原則をしっかりと理解して、下さい。
2005年05月28日
賃貸借の更新
賃貸借の更新
次は存続期間の更新についてです。これも最初にまとめましょう。
★常に賃借人の保護の方向で考えるのは同じです。
1. 民法の賃貸借
お互いに更新をするかしないかは、当事者の自由です。
2. 借地借家法の借地権
お互いに更新をするかしないかは、当事者の自由ですが、地主が承諾しない場合は、法定更新という制度があります。借地権者の請求か使用継続に加えて、建物の存在があれば、法律上、自動的に更新されてしまいます。
3. 借地借家法の借家権
お互いに更新をするかしないかは、当事者の自由ですが、家主が承諾しない場合は、法定更新という制度があります。家主から更新拒絶の通知か期間満了後の使用継続で、法律上、自動的に法定更新されてしまいます。
これを元にして、明日からお話しますね。
次は存続期間の更新についてです。これも最初にまとめましょう。
★常に賃借人の保護の方向で考えるのは同じです。
1. 民法の賃貸借
お互いに更新をするかしないかは、当事者の自由です。
2. 借地借家法の借地権
お互いに更新をするかしないかは、当事者の自由ですが、地主が承諾しない場合は、法定更新という制度があります。借地権者の請求か使用継続に加えて、建物の存在があれば、法律上、自動的に更新されてしまいます。
3. 借地借家法の借家権
お互いに更新をするかしないかは、当事者の自由ですが、家主が承諾しない場合は、法定更新という制度があります。家主から更新拒絶の通知か期間満了後の使用継続で、法律上、自動的に法定更新されてしまいます。
これを元にして、明日からお話しますね。
2005年05月27日
借家権の存続期間
借家権の存続期間
1. 民法の賃貸借 かけうどん
20年以下の範囲でなら、何年の契約でも自由です。
2. 借地借家法の借地権 きつねうどん
30年以上の範囲でなら、何年の契約でも自由です。ただし、存続期間を定めなかった場合は、30年になります。つまり、最低30年です。
3. 借地借家法の借家権 たぬきうどん
20年以下の範囲でなら、何年の契約でも自由です。しかし、存続期間を定めなかった場合、及び1年以下の存続期間定めの場合は、存続期間の無い賃貸借になります。
-----------------------------------------------
3. 借地借家法の借家権
借家権は「20年以下の範囲」なら、自由に存続期間を定めることが出来ます。民法と同じく最長20年です。
例えば、賃貸アパートに入居されている方は、5年前後で移られる方が多いでしょう。借地権のようにあまり長期間にするのは、実態にあいません。
そのため、20年を超える存続期間を定めてしまった場合には、その存続期間の定めは無効になり、存続期間は20年に短縮されます。つまり民法と同じです。かけうどんのまま。
存続期間を定めなかったときは、民法と同じく「存続期間の定めのない賃貸借」となります。この場合には、当事者は、いつでも解約の申し入れが出来ます。そして、民法と同じく「借家人側からの解約の申し入れの日から、原則として建物の賃貸借は3ヶ月経過後に解約」になります。
また、家に住むのですから、あまり短い期間の約束では困ります。あまり短いと一時使用と同じになってしまいますので。そこで「1年未満の定めをしたときは無効となり、存続期間の定めのない賃貸借」とみなされます。
ただし、この場合に「賃貸人つまり家主側から」出て行ってくれと言う場合は次の2つの要件を満たす必要があります。立場の弱い賃借人を保護したものです。ここが、かけうどんが進化して、たぬきうどんになります。
ア.賃貸借契約終了の6カ月前までに解約の申し入れをすることが必要です。
イ.正当事由（せいとうじゆう）があることが必要です。
正当事由は、当事者の土地（や家）を必要とする事情、借地や借家に関する従前の事情、利用状況や明け渡し料の有無などを考慮して判断されますが、実際はなかなか認められないのが現
状です。
まとめ
存続期間の定めのない賃貸借の場合
賃借人からの解約は 3ヶ月前 かけうどん通り
家主からの解約は 6ヶ月前+正当事由が必要です。ここがきつねうどんに進化しています。
借地借家法は常に、かけうどんから、きつねうどんなど、賃借人に有利な方向に修正されていくという意味が、分かりましたでしょうか？
過去問
Ａは、Ｂ所有の建物を賃借している。賃貸借期間の定めのない場合、Ａはいつでも解約の申入れをすることができるが、賃貸借が終了するのは申入れ後 3ヶ月を経過したときである。（59-13-3）
ヒント 賃貸人からは6ヶ月に修正されています。問題は賃借人からですから、原則通りです。
○
1. 民法の賃貸借 かけうどん
20年以下の範囲でなら、何年の契約でも自由です。
2. 借地借家法の借地権 きつねうどん
30年以上の範囲でなら、何年の契約でも自由です。ただし、存続期間を定めなかった場合は、30年になります。つまり、最低30年です。
3. 借地借家法の借家権 たぬきうどん
20年以下の範囲でなら、何年の契約でも自由です。しかし、存続期間を定めなかった場合、及び1年以下の存続期間定めの場合は、存続期間の無い賃貸借になります。
-----------------------------------------------
3. 借地借家法の借家権
借家権は「20年以下の範囲」なら、自由に存続期間を定めることが出来ます。民法と同じく最長20年です。
例えば、賃貸アパートに入居されている方は、5年前後で移られる方が多いでしょう。借地権のようにあまり長期間にするのは、実態にあいません。
そのため、20年を超える存続期間を定めてしまった場合には、その存続期間の定めは無効になり、存続期間は20年に短縮されます。つまり民法と同じです。かけうどんのまま。
存続期間を定めなかったときは、民法と同じく「存続期間の定めのない賃貸借」となります。この場合には、当事者は、いつでも解約の申し入れが出来ます。そして、民法と同じく「借家人側からの解約の申し入れの日から、原則として建物の賃貸借は3ヶ月経過後に解約」になります。
また、家に住むのですから、あまり短い期間の約束では困ります。あまり短いと一時使用と同じになってしまいますので。そこで「1年未満の定めをしたときは無効となり、存続期間の定めのない賃貸借」とみなされます。
ただし、この場合に「賃貸人つまり家主側から」出て行ってくれと言う場合は次の2つの要件を満たす必要があります。立場の弱い賃借人を保護したものです。ここが、かけうどんが進化して、たぬきうどんになります。
ア.賃貸借契約終了の6カ月前までに解約の申し入れをすることが必要です。
イ.正当事由（せいとうじゆう）があることが必要です。
正当事由は、当事者の土地（や家）を必要とする事情、借地や借家に関する従前の事情、利用状況や明け渡し料の有無などを考慮して判断されますが、実際はなかなか認められないのが現
状です。
まとめ
存続期間の定めのない賃貸借の場合
賃借人からの解約は 3ヶ月前 かけうどん通り
家主からの解約は 6ヶ月前+正当事由が必要です。ここがきつねうどんに進化しています。
借地借家法は常に、かけうどんから、きつねうどんなど、賃借人に有利な方向に修正されていくという意味が、分かりましたでしょうか？
過去問
Ａは、Ｂ所有の建物を賃借している。賃貸借期間の定めのない場合、Ａはいつでも解約の申入れをすることができるが、賃貸借が終了するのは申入れ後 3ヶ月を経過したときである。（59-13-3）
ヒント 賃貸人からは6ヶ月に修正されています。問題は賃借人からですから、原則通りです。
○
2005年05月25日
借地権の存続期間
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借地借家法上の存続期間
1. 民法の賃貸借 かけうどん
20年以下の範囲でなら、何年の契約でも自由です。
2. 借地借家法の借地権 きつねうどん
30年以上の範囲でなら、何年の契約でも自由です。ただし、存続期間を定めなかった場合は、30年になります。つまり、最低30年です。
3. 借地借家法の借家権 たぬきうどん
20年以下の範囲でなら、何年の契約でも自由です。しかし、存続期間を定めなかった場合、及び1年以下の存続期間定めの場合は、存続期間の無い賃貸借になります。
----------------------------------------------------------
2. 借地借家法の借地権の存続期間
借地権は「30年以上の範囲」で、存続期間を定めることが出来ます。建物の借地権は構造にかかわらず最短30年です。借地権は建物を所有するためのものですが、建物は30年以上は軽く持ちます。
しかし、民法の規定では、最長20年ですから、20年を超えたら建物を壊さなければなりません。そこで借主が有利な方向に修正しました。ここは、かけうどんの民法が賃借人保護に進化した、きつねうどんですね。
また、30年以下の存続期間を定めてしまった場合は、その存続期間の定めは無効になり、存続期間は30年になります。ちなみに、当事者が存続期間を定めなかったときも、存続期間は30年になります。とにかく「最低30年」と覚えましょう。
20年の定め → 30年
40年の定め → 40年
期間の定めなし→ 30年
民法（かけうどん）が進化して、借借借家法（きつねうどん）になるという意味が、何となくわかってきましたか？
過去問
期間を定めない借地権の存続期間は、20年である。(63-13-2)
ヒント 定めなきは30年です。30年より長いものは有効ですね。
×
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借地借家法上の存続期間
1. 民法の賃貸借 かけうどん
20年以下の範囲でなら、何年の契約でも自由です。
2. 借地借家法の借地権 きつねうどん
30年以上の範囲でなら、何年の契約でも自由です。ただし、存続期間を定めなかった場合は、30年になります。つまり、最低30年です。
3. 借地借家法の借家権 たぬきうどん
20年以下の範囲でなら、何年の契約でも自由です。しかし、存続期間を定めなかった場合、及び1年以下の存続期間定めの場合は、存続期間の無い賃貸借になります。
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2. 借地借家法の借地権の存続期間
借地権は「30年以上の範囲」で、存続期間を定めることが出来ます。建物の借地権は構造にかかわらず最短30年です。借地権は建物を所有するためのものですが、建物は30年以上は軽く持ちます。
しかし、民法の規定では、最長20年ですから、20年を超えたら建物を壊さなければなりません。そこで借主が有利な方向に修正しました。ここは、かけうどんの民法が賃借人保護に進化した、きつねうどんですね。
また、30年以下の存続期間を定めてしまった場合は、その存続期間の定めは無効になり、存続期間は30年になります。ちなみに、当事者が存続期間を定めなかったときも、存続期間は30年になります。とにかく「最低30年」と覚えましょう。
20年の定め → 30年
40年の定め → 40年
期間の定めなし→ 30年
民法（かけうどん）が進化して、借借借家法（きつねうどん）になるという意味が、何となくわかってきましたか？
過去問
期間を定めない借地権の存続期間は、20年である。(63-13-2)
ヒント 定めなきは30年です。30年より長いものは有効ですね。
×
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2005年05月24日
民法の賃貸借の存続期間
民法の賃貸借の存続期間
1. 民法の賃貸借 かけうどん
20年以下の範囲でなら、何年の契約でも自由です。
2. 借地借家法の借地権 きつねうどん
30年以上の範囲でなら何年でも自由です。ただし、存続期間を定めなかった場合は、30年になります。つまり、最低30年です。
3. 借地借家法の借家権 たぬきうどん
20年以下の範囲でなら何年でも自由です。しかし、存続期間を定めなかった場合、及び1年以下の存続期間定めの場合は、存続期間の無い賃貸借になります。
-------------------------------------
1. 民法の賃貸借の存続期間
民法の賃貸借は「20年以下の範囲内」であれば自由に存続期間を定めることが出来ます。最長20年です。あまり、長期間に渡ってオーナーの使用出来る権利を制限するのは、妥当ではないからです。
そのため、20年を超える存続期間を定めてしまった場合には、その存続期間の定めは無効になり、存続期間は20年に短縮されます。
ちなみに、当事者が存続期間を定めなかったときは、「存続期間の定めのない賃貸借」となります。この場合当事者は、いつでも解約の申し入れが出来ます。
しかし、存続期間の定めのない賃貸借について、解約の申し入れがあったら、直ぐに賃貸借を終了させる形では、相手方にとっても酷なので、一定の準備期間をおいて、その賃貸借が終了します。その準備期間を「猶予期間」と言います。
その猶予期間は、解約の申し入れの日から、どちらから申し入れても、原則として「土地の賃貸借は1年経過後、建物の賃貸借は3ヶ月経過後」になります。
したがって、例えば駐車場の賃貸借などは、解約の申し入れから、1年後に終了します。
ますは、この民法の原則を忘れないで下さいね。
1. 民法の賃貸借 かけうどん
20年以下の範囲でなら、何年の契約でも自由です。
2. 借地借家法の借地権 きつねうどん
30年以上の範囲でなら何年でも自由です。ただし、存続期間を定めなかった場合は、30年になります。つまり、最低30年です。
3. 借地借家法の借家権 たぬきうどん
20年以下の範囲でなら何年でも自由です。しかし、存続期間を定めなかった場合、及び1年以下の存続期間定めの場合は、存続期間の無い賃貸借になります。
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1. 民法の賃貸借の存続期間
民法の賃貸借は「20年以下の範囲内」であれば自由に存続期間を定めることが出来ます。最長20年です。あまり、長期間に渡ってオーナーの使用出来る権利を制限するのは、妥当ではないからです。
そのため、20年を超える存続期間を定めてしまった場合には、その存続期間の定めは無効になり、存続期間は20年に短縮されます。
ちなみに、当事者が存続期間を定めなかったときは、「存続期間の定めのない賃貸借」となります。この場合当事者は、いつでも解約の申し入れが出来ます。
しかし、存続期間の定めのない賃貸借について、解約の申し入れがあったら、直ぐに賃貸借を終了させる形では、相手方にとっても酷なので、一定の準備期間をおいて、その賃貸借が終了します。その準備期間を「猶予期間」と言います。
その猶予期間は、解約の申し入れの日から、どちらから申し入れても、原則として「土地の賃貸借は1年経過後、建物の賃貸借は3ヶ月経過後」になります。
したがって、例えば駐車場の賃貸借などは、解約の申し入れから、1年後に終了します。
ますは、この民法の原則を忘れないで下さいね。
2005年05月23日
賃貸借の存続期間
存続期間
昨日までの、適用範囲は理解出来ましたでしょうか。次は、存続期間です。これも最初に民法と借地借家法の原則を書きます。これを元にお話して行きます。
1. 民法の賃貸借 かけうどん
20年以下の範囲でなら、何年の契約でも自由です。
2. 借地借家法の借地権 きつねうどん
30年以上の範囲でなら何年でも自由です。ただし、存続期間を定めなかった場合は、30年になります。つまり、最低30年です。
3. 借地借家法の借家権 たぬきうどん
20年以下の範囲でなら何年でも自由です。しかし、存続期間を定めなかった場合、及び1年以下の存続期間定めの場合は、存続期間の無い賃貸借になります。
明日から、これを元にして、民法（かけうどん）が借地借法上（きつね、たぬきうどん）、どう進化していくかをお話していきます。何となく30年という数字が目についた方、鋭い。実はここが、借主保護に進化しているのです。
昨日までの、適用範囲は理解出来ましたでしょうか。次は、存続期間です。これも最初に民法と借地借家法の原則を書きます。これを元にお話して行きます。
1. 民法の賃貸借 かけうどん
20年以下の範囲でなら、何年の契約でも自由です。
2. 借地借家法の借地権 きつねうどん
30年以上の範囲でなら何年でも自由です。ただし、存続期間を定めなかった場合は、30年になります。つまり、最低30年です。
3. 借地借家法の借家権 たぬきうどん
20年以下の範囲でなら何年でも自由です。しかし、存続期間を定めなかった場合、及び1年以下の存続期間定めの場合は、存続期間の無い賃貸借になります。
明日から、これを元にして、民法（かけうどん）が借地借法上（きつね、たぬきうどん）、どう進化していくかをお話していきます。何となく30年という数字が目についた方、鋭い。実はここが、借主保護に進化しているのです。
2005年05月22日
借家権の適用
さて、しつこくもう一回下の表を書きます。賃貸借はこういった形でお話しますので、ご了承下さいね。
民法と借地借家法の適用範囲を書きます。これを元にお話して行きます。借地借家法は「借地権」と「借家権」の2つにわかれます。つまり、土地と家です。
1.民法の賃貸借 かけうどん
全ての物の貸し借りに適用されます。
2.借地借家法の借地権 きつねうどん
借地権という建物の所有を目的とする、地上権若しくは土地の賃貸借という権利のことです。
3.借地借家法の借家権 たぬきうどん
継続的な使用を目的とする建物の賃借権のことです。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
それでは、3つめの、借家権はどのような場合に適用になるのでしょうか。借家権は「継続的な建物の使用を目的とする、建物の賃借権」という権利のことです。
注意点として、継続的な建物の使用を目的とする建物の賃借権ですから、借地権と同じく一時使用の建物を借りた場合などは、借地借家法は適用されません。民法のみが適用です。例えば、夏休みの間だけ借りた貸し別荘には、借地借家法は適用されません。民法が適用になります。
解りやすく、借家を借りた者を「借家権者」、貸した者を「家主」としていきますね。
また、継続的な建物の使用を目的とする、建物の賃借権のことですから、建物には独立性がなければいけません。
例えば、一軒家の一部を間借りしている状態では、借地借家法は適用されません。民法が適用になるだけです。まずは、このどの場面で、どの法律が適用になるかを、しっかりと理解して下さい。
過去問
木造建物の貸借に関し、一時使用のために建物を賃借したことが明らかな場合には、借地借家法は適用されない。(61-14-1)
ヒント 継続的に住んで、かつ独立している必要があります。
○
民法と借地借家法の適用範囲を書きます。これを元にお話して行きます。借地借家法は「借地権」と「借家権」の2つにわかれます。つまり、土地と家です。
1.民法の賃貸借 かけうどん
全ての物の貸し借りに適用されます。
2.借地借家法の借地権 きつねうどん
借地権という建物の所有を目的とする、地上権若しくは土地の賃貸借という権利のことです。
3.借地借家法の借家権 たぬきうどん
継続的な使用を目的とする建物の賃借権のことです。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
それでは、3つめの、借家権はどのような場合に適用になるのでしょうか。借家権は「継続的な建物の使用を目的とする、建物の賃借権」という権利のことです。
注意点として、継続的な建物の使用を目的とする建物の賃借権ですから、借地権と同じく一時使用の建物を借りた場合などは、借地借家法は適用されません。民法のみが適用です。例えば、夏休みの間だけ借りた貸し別荘には、借地借家法は適用されません。民法が適用になります。
解りやすく、借家を借りた者を「借家権者」、貸した者を「家主」としていきますね。
また、継続的な建物の使用を目的とする、建物の賃借権のことですから、建物には独立性がなければいけません。
例えば、一軒家の一部を間借りしている状態では、借地借家法は適用されません。民法が適用になるだけです。まずは、このどの場面で、どの法律が適用になるかを、しっかりと理解して下さい。
過去問
木造建物の貸借に関し、一時使用のために建物を賃借したことが明らかな場合には、借地借家法は適用されない。(61-14-1)
ヒント 継続的に住んで、かつ独立している必要があります。
○
2005年05月21日
借地権の適用
さて、例のごとく、民法と借地借家法の適用範囲を書きます。これを元にお話して行きます。借地借家法は「借地権」と「借家権」の2つにわかれます。つまり、土地と家です。
1.民法の賃貸借 かけうどん
全ての物の貸し借りに適用されます。
2.借地借家法の借地権 きつねうどん
借地権という建物の所有を目的とする、地上権若しくは土地の賃貸借という権利のことです。
3.借地借家法の借家権 たぬきうどん
継続的な使用を目的とする建物の賃借権のことです。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
2.借地借家法の借地権の適用
昨日は、民法の適用範囲をお話しました。
それでは、きつねうどんに行きましょうか。借地借家法は、少し続けますので、最後まで読んでいってもらえば、理解出来ますよ。
先日は、民法の賃貸借が適用されるお話でした。それでは、借地権はどのような場合に適用になるのでしょうか。借地権は建物の所有を目的とする、地上権または土地の賃借権という権利のことです。
両者の大きい違いは、他の人に又貸しが出来るかどうかです。基本的に賃借権は、又貸しが出来ません。地上権は又貸しが自由に出来ます。
Ａ所有の土地をＢが賃借して、その土地にＢが建物を建築しました。この時にＡを「借地権設定者」Ｂを「借地権者」といいます。このように建物を建てる目的で、土地に地上権若しくは賃借権を設定した場合は、民法ではなく、借地権が適用されるのです。
解りやすく、借地を借りた者を「借地権者」、借地権を設定させた者を「地主」としていきますね。
権利＝この土地を借りる権利を借地権といいます
↓
家（借地権者）
------------------------
土地（地主）
注意点として、基本的に住むための建物の所有を目的とする、地上権または土地の賃借権のことですから、例えば駐車場を借りたり、選挙期間中に臨時のプレハブの選挙施設を借りたり建てたりする場合は、借地借家法は適用されません。そのときは、民法のみが適用されます。
過去問
建物の所有を目的とする地上権のみを借地権と称している。(56-13-3)
ヒント 地上権と賃借権の両方です。
×
1.民法の賃貸借 かけうどん
全ての物の貸し借りに適用されます。
2.借地借家法の借地権 きつねうどん
借地権という建物の所有を目的とする、地上権若しくは土地の賃貸借という権利のことです。
3.借地借家法の借家権 たぬきうどん
継続的な使用を目的とする建物の賃借権のことです。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
2.借地借家法の借地権の適用
昨日は、民法の適用範囲をお話しました。
それでは、きつねうどんに行きましょうか。借地借家法は、少し続けますので、最後まで読んでいってもらえば、理解出来ますよ。
先日は、民法の賃貸借が適用されるお話でした。それでは、借地権はどのような場合に適用になるのでしょうか。借地権は建物の所有を目的とする、地上権または土地の賃借権という権利のことです。
両者の大きい違いは、他の人に又貸しが出来るかどうかです。基本的に賃借権は、又貸しが出来ません。地上権は又貸しが自由に出来ます。
Ａ所有の土地をＢが賃借して、その土地にＢが建物を建築しました。この時にＡを「借地権設定者」Ｂを「借地権者」といいます。このように建物を建てる目的で、土地に地上権若しくは賃借権を設定した場合は、民法ではなく、借地権が適用されるのです。
解りやすく、借地を借りた者を「借地権者」、借地権を設定させた者を「地主」としていきますね。
権利＝この土地を借りる権利を借地権といいます
↓
家（借地権者）
------------------------
土地（地主）
注意点として、基本的に住むための建物の所有を目的とする、地上権または土地の賃借権のことですから、例えば駐車場を借りたり、選挙期間中に臨時のプレハブの選挙施設を借りたり建てたりする場合は、借地借家法は適用されません。そのときは、民法のみが適用されます。
過去問
建物の所有を目的とする地上権のみを借地権と称している。(56-13-3)
ヒント 地上権と賃借権の両方です。
×
2005年05月20日
民法の賃貸借の適用
タイトル関係を少し変えました。テストです。色々とね。
先日の、賃貸借の適用範囲をもう一度書きます。借地借家法は「借地権」と「借家権」の2つにわかれます。
1.民法の賃貸借 かけうどん
全ての物の貸し借りに適用されます。
2.借地借家法の借地権 きつねうどん
借地権という建物の所有を目的とする、地上権若しくは土地の賃貸借という権利のことです。
3.借地借家法の借家権 たぬきうどん
継続的な使用を目的とする建物の賃借権のことです。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
1. 民法の賃貸借の適用
まず、民法の賃貸借契約とは、貸主が借主に対して、ある物を使用収益(しようしゅうえき)させることを約束して、借主がこれに対して賃料を支払うことを承諾する契約です。
とは言っても難しくはなく、人様の物を借りて借り賃を払うということですね。
賃貸借契約も売買契約と同じで「諾成契約」です。申込みの意思表示と承諾の意思表示のみで成立します。申込みの意思表示と承諾の意思表示が合致して賃貸借契約が成立すると、賃貸人、賃借人はお互いに次の権利と義務を負います。売買契約のところでも、やりましたよね。
賃貸人（貸主）は賃借人（借主）に、物を使用収益させる義務を負い、賃料を受け取る権利があります。
一方、賃借人は、賃貸人に賃料を支払う義務を負い、物を使う権利があります。また、賃借人は、賃貸借が終了したら借りた物を原状に復して、賃貸人に返還するという義務も負います。この辺りは常識的にわかりますよね。
さて、まず賃貸借には必ず民法の規定が適用されます。しかし、借地権と借家権は、民法の他に借地借家法という法律でも保護されており、ある問題で民法と借地借家法の両方が適用になる場合には、借地借家法が優先して適用になります。
民法の規定で借主に不利だからということで、わざわざ借地借家法を作ったのに、民法を適用してしまったら意味がないからです。ここは、かけうどんがきつねうどんに進化するわけですね。
概要のお話の全体が終われば、どう進化していくか分かりますよ。
先日の、賃貸借の適用範囲をもう一度書きます。借地借家法は「借地権」と「借家権」の2つにわかれます。
1.民法の賃貸借 かけうどん
全ての物の貸し借りに適用されます。
2.借地借家法の借地権 きつねうどん
借地権という建物の所有を目的とする、地上権若しくは土地の賃貸借という権利のことです。
3.借地借家法の借家権 たぬきうどん
継続的な使用を目的とする建物の賃借権のことです。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
1. 民法の賃貸借の適用
まず、民法の賃貸借契約とは、貸主が借主に対して、ある物を使用収益(しようしゅうえき)させることを約束して、借主がこれに対して賃料を支払うことを承諾する契約です。
とは言っても難しくはなく、人様の物を借りて借り賃を払うということですね。
賃貸借契約も売買契約と同じで「諾成契約」です。申込みの意思表示と承諾の意思表示のみで成立します。申込みの意思表示と承諾の意思表示が合致して賃貸借契約が成立すると、賃貸人、賃借人はお互いに次の権利と義務を負います。売買契約のところでも、やりましたよね。
賃貸人（貸主）は賃借人（借主）に、物を使用収益させる義務を負い、賃料を受け取る権利があります。
一方、賃借人は、賃貸人に賃料を支払う義務を負い、物を使う権利があります。また、賃借人は、賃貸借が終了したら借りた物を原状に復して、賃貸人に返還するという義務も負います。この辺りは常識的にわかりますよね。
さて、まず賃貸借には必ず民法の規定が適用されます。しかし、借地権と借家権は、民法の他に借地借家法という法律でも保護されており、ある問題で民法と借地借家法の両方が適用になる場合には、借地借家法が優先して適用になります。
民法の規定で借主に不利だからということで、わざわざ借地借家法を作ったのに、民法を適用してしまったら意味がないからです。ここは、かけうどんがきつねうどんに進化するわけですね。
概要のお話の全体が終われば、どう進化していくか分かりますよ。
2005年05月19日
宅建の問題を読む時に
本日、第7回目のメルマガを配信しました。登録されている方には、後ほど届きます。今回は少し量が多いのですが、民法はもう直ぐ終わりですから、頑張って下さい。
宅建試験の民法の問題は、ＡがどうしたＢがどうしたといった、事例問題といわれるものが非常に多いです｡だから、事実関係がわかるように、普段から人間関係を図に書くクセを付けておいて下さい。
例えば、AがBに土地を売って、それをさらにCに売った場合なら、A → B → C というようにです。普段から、図を書くクセをつけておけば、問題を読んだときに勘違いというのが無くなります。
急に行うのは無理ですから、普段テキストを呼んだり、過去問を解いたりするときに、クセをつけるようにしておいて下さいね。
目で見て理解できますから。理解も進みますよ。
宅建試験の民法の問題は、ＡがどうしたＢがどうしたといった、事例問題といわれるものが非常に多いです｡だから、事実関係がわかるように、普段から人間関係を図に書くクセを付けておいて下さい。
例えば、AがBに土地を売って、それをさらにCに売った場合なら、A → B → C というようにです。普段から、図を書くクセをつけておけば、問題を読んだときに勘違いというのが無くなります。
急に行うのは無理ですから、普段テキストを呼んだり、過去問を解いたりするときに、クセをつけるようにしておいて下さいね。
目で見て理解できますから。理解も進みますよ。
2005年05月18日
民法と借地借家法の適用範囲
さて、昨日から民法と借地借家法の、お話をしています。
最初に民法と借地借家法の適用される範囲を書きます。これを元にお話して行きますね。
借地借家法は「借地権」と「借家権」の2つにわかれます。つまり、土地と家への権利です。
1. 民法の賃貸借
全ての物の貸し借りに適用されます。
2. 借地借家法の借地権
借地権という建物の所有を目的とする、地上権若しくは土地の賃貸借という権利のことです。
3. 借地借家法の借家権
継続的な使用を目的とする、建物の賃借権のことです。
こういう形になります。借地借家法のところは、多くの人が頭を抱えるところですね。わかった！任せんかい。考え方の基礎をお話します。
これを元にして、明日から分かりやすくお話していきますね。
最初に民法と借地借家法の適用される範囲を書きます。これを元にお話して行きますね。
借地借家法は「借地権」と「借家権」の2つにわかれます。つまり、土地と家への権利です。
1. 民法の賃貸借
全ての物の貸し借りに適用されます。
2. 借地借家法の借地権
借地権という建物の所有を目的とする、地上権若しくは土地の賃貸借という権利のことです。
3. 借地借家法の借家権
継続的な使用を目的とする、建物の賃借権のことです。
こういう形になります。借地借家法のところは、多くの人が頭を抱えるところですね。わかった！任せんかい。考え方の基礎をお話します。
これを元にして、明日から分かりやすくお話していきますね。
2005年05月17日
賃貸借と借地借家法
賃貸借と借地借家法
今回からは賃貸借とそれを修正した借地借家法（しゃくちしゃくやほう、又はしゃくちしゃっかほう、ともいいます）という法律を見て行きましょう。
賃貸借という言葉は、直ぐに理解出来ると思います。お金を払って物を借りるのが、賃貸借契約です。レンタルビデオを借りる契約などが日常的ですが、宅建試験上では、不動産（土地や建物）を借りる契約として登場します。
民法は明治時代に規定されましたが、一般に金持ちのオーナーの方が立場が強く、賃借人の立場が弱い場合が多いため、特に家に関しての賃貸借契約で、賃借人の地位を引き上げるために、大正時代に借地借家法が制定されました。
しかし、実際に宅建試験は土地・建物に関する試験なので、実際の出題の中心は、民法上の賃貸借ではなく、借地借家法になるのです。
でも、民法の賃貸借が、かけうどんであれば、借地借家法は上に油揚げを乗せたきつねうどんや、天かすを乗せた、たぬきうどんのようなものです。
ちなみに、関東はかけうどんと、きつねうどんと言いますが、関西はすうどんと、けつねうどん若しくはけつねうろんです。まずは、かけうどんの民法の賃貸借を理解して、それがきつねうどんの借地法や、たぬきうどんの借家法上どう変わっていくかに注意しながら、理解していって下さい。
つまり、上等になっているわけですな。進化しているわけです。民法が。何に？借主保護にです。
★もう一度お話します。とにかく、民法の賃貸借を賃借人保護の方向に進化させたのが、借地借家法です。この原則を忘れないで下さい。
今回からは賃貸借とそれを修正した借地借家法（しゃくちしゃくやほう、又はしゃくちしゃっかほう、ともいいます）という法律を見て行きましょう。
賃貸借という言葉は、直ぐに理解出来ると思います。お金を払って物を借りるのが、賃貸借契約です。レンタルビデオを借りる契約などが日常的ですが、宅建試験上では、不動産（土地や建物）を借りる契約として登場します。
民法は明治時代に規定されましたが、一般に金持ちのオーナーの方が立場が強く、賃借人の立場が弱い場合が多いため、特に家に関しての賃貸借契約で、賃借人の地位を引き上げるために、大正時代に借地借家法が制定されました。
しかし、実際に宅建試験は土地・建物に関する試験なので、実際の出題の中心は、民法上の賃貸借ではなく、借地借家法になるのです。
でも、民法の賃貸借が、かけうどんであれば、借地借家法は上に油揚げを乗せたきつねうどんや、天かすを乗せた、たぬきうどんのようなものです。
ちなみに、関東はかけうどんと、きつねうどんと言いますが、関西はすうどんと、けつねうどん若しくはけつねうろんです。まずは、かけうどんの民法の賃貸借を理解して、それがきつねうどんの借地法や、たぬきうどんの借家法上どう変わっていくかに注意しながら、理解していって下さい。
つまり、上等になっているわけですな。進化しているわけです。民法が。何に？借主保護にです。
★もう一度お話します。とにかく、民法の賃貸借を賃借人保護の方向に進化させたのが、借地借家法です。この原則を忘れないで下さい。
2005年05月15日
共有物の保存
共有物の保存行為
共有物の保存行為は、各共有者が単独で出来ます。
保存行為というのは、共有物の現状を維持する行為です。他の共有者の同意はいりません。他の共有者にとっても利益になるからです。
共有物の保存に当たる代表的な事例は、共有物である建物のペンキがはげていたので、塗り直したり、建物に浮浪者やゴッツイヤクザ者等の、不法占拠者が住み着いていたので、明け渡しを請求する裁判を起こしたりすることです。
ここは、簡単です。他の共有者のためにもなるから、自分一人でよいです。
過去問
各共有者は、単独で共有物の保存行為をすることができる。(55-6-3)
ヒント だって、保存行為は他の者も喜ぶでしょう
○
以上、ここまでが共有関係の概要でした。
共有物の保存行為は、各共有者が単独で出来ます。
保存行為というのは、共有物の現状を維持する行為です。他の共有者の同意はいりません。他の共有者にとっても利益になるからです。
共有物の保存に当たる代表的な事例は、共有物である建物のペンキがはげていたので、塗り直したり、建物に浮浪者やゴッツイヤクザ者等の、不法占拠者が住み着いていたので、明け渡しを請求する裁判を起こしたりすることです。
ここは、簡単です。他の共有者のためにもなるから、自分一人でよいです。
過去問
各共有者は、単独で共有物の保存行為をすることができる。(55-6-3)
ヒント だって、保存行為は他の者も喜ぶでしょう
○
以上、ここまでが共有関係の概要でした。
